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房价拐点或现 监管层再度警示房地产信贷风险

华股财经 2011年08月11日 09:35:08 来源:华股财经
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  在持续重拳调控之下,目前部分城市和地区房价已经出现下跌迹象。而在此背景下,银监会对于房地产信贷领域的风险也保持了高度警觉,在近期召开的一次会议上,相关负责人要求商业银行严控房地产信贷风险。(点击进入>>>微博热议房价)

  据知情人士透露,在此次会议上,银监会相关负责人要求商业银行从三方面防控风险:首先要求商业银行继续严把开发企业名单制管理,要求房地产开发贷款必须以在建工程抵押,同时禁止对房地产开发商贷款做贷新还旧、暂延期限。其次,对近期操作升温的商业房地产应该保持高度的警觉。加强对于商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款的管理。银监会负责人认为目前全球经济不景气,而商业用房却在拼命增长,因此风险很大。第三密切关注投资投机仍然活跃,而且还没有采取限购措施的二三线城市的房地产市场风险,避免盲目增加信贷投入。

  “今年以来,我们对房地产信贷一直保持谨慎的态度,对于房地产开发贷款严格遵守银监会的相关规定,全行房地产信贷占比差不多维持在7%左右。”某大型国有商业银行公司部负责人向记者表示。

  在经历了史上最严厉调控之后,目前国内房价依然坚挺。根据中国指数研究院的统计数据,2011年7月,全国100个城市住宅平均价格为8874元/平方米,较6月上涨0.21%,其中66个城市价格环比上涨。

  虽然房价整体表现依然坚挺,但部分城市和地区房价已经出现同比下跌的迹象。中国指数研究院的数据显示,7月份33个城市环比下跌,1个城市价格与上月持平。环比涨跌幅在1%以内的城市数量共有80个。对此,商业银行人士也保持了高度警惕。“如果目前的政策能够坚定地执行下去,房价肯定会出现实质性下跌。”上述国有银行人士表示。

  而有关房价下跌的预期,在部分二三线城市出台限购令之后更加强烈。“房地产是资金密集型行业,在目前住房销售量持续下滑,政策不松动的情况下,部分中小房地产开发商的资金链将最先开始出现问题。”这位国有银行人士表示。根据媒体报道,目前已经有部分中小房地产开发商出现资金链断裂的情况,而伴随着房地产调控的深入,未来将会有更多的中小房地产商加入这一行列。“对于这一类房产开发商,我们从去年已经开始保持警惕,他们也很难从银行取得贷款。”这位人士告诉记者。

  “对于银监会的规定,我们肯定会认真执行,目前我们自身对房地产市场判断也显示应该对房地产领域保持谨慎。”上述商业银行人士表示。(上海证券报)

 

  房企管理征求意见 开发商哄抬房价最高可罚3万

  对房地产开发商的资质管理,住房和城乡建设部将出新规,哄抬房价和囤地者将受处罚。8月10日起,《房地产开发企业资质管理规定(修订征求意见稿)》公开征求意见,有擅自变更容积率、哄抬房价等行为的开发商,将被处以最高3万元的罚款。

  国务院法制办网站显示,根据征求意见稿,房地产开发企业资质等级将从一级由高到低分为四级,其中一级资质须由住建部审批,获批开发商所开发项目的建设规模不受限制;二级及以下资质开发项目建筑面积不超过30万平方米。超越资质等级从事房地产开发经营的,将被处5万元以上10万元以下罚款。

  征求意见稿还规定,有囤积土地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价等行为,或出现重大工程质量安全事故等的开发商,将被降低资质等级或吊销资质证书,并将被处以1万元以上3万元以下的罚款。

  根据公告,征求意见截止日期为9月10日。新规正式施行后,原建设部2000年3月29日发布的《房地产开发企业资质管理规定》将同时废止。

  “本次征求意见稿总的来说规范了开发商的行为细节,也明确了各种行为的责任,对楼市发展有一定的良性影响。”中原地产张大伟分析说。

  但他同时认为,对于违者的惩罚相对过轻,威慑的力度不够,“如果按照单套或者销售额的比例罚款的效果应该会更好。”张大伟说。(上海证券报)

 

  下半年房价或现实质性下跌

  在“限购”、“限贷”和销售回款不足的情况下,开发商正千方百计筹钱。国家统计局9日下午发布的固定资产投资数据显示,今年前七个月房地产开发企业资金来源约4.79万亿元,其中自筹资金达1.93万亿元,同比增长34%,涨幅达到年内最高。接受《经济参考报》采访的业内人士预测,下半年调控政策将继续从紧,多数开发商的资金链会面临更加严峻的挑战,部分热点城市房价或出现较大范围实质性下跌。

  根据国家统计局公布的数据,在房地产开发企业本年资金来源中,国内贷款8018亿元,增长6.4%;利用外资500亿元,增长65.8%;包括定金、预收款、个人按揭贷款等在内的其他资金 20040亿元,增长20.4%,其中,个人按揭贷款持续同比负增长,规模为4869亿元,同比下降5.1%。

  渣打银行近日发布的房地产调研报告显示,石家庄、成都等6座二三线城市的30家中小规模开发商中,有22家感到紧张或担忧。只有两个受访者表示,总体来说开发商现金充足,资金状况良好。

  究其原因,成交量持续低迷在很大程度上减缓开发商的资金回笼速度。中原集团研究董事程澐表示,近日虽有万科、龙湖、碧桂园等标杆房企纷纷打折促销加快销售回款,但新房成交量并未出现明显回升。

  美联物业9日发布的报告显示,刚刚过去的一周(8月1日至8月7日),多地一手住宅成交量冲高回落,京沪穗深四大一线城市新房成交量全线下跌,其中北京下跌幅度最大,跌幅近5成。二线城市除成都外,杭州和重庆新房成交量也有1到2成跌幅。另据中原地产监测数据显示,整个7月8个重点城市新房成交面积环比仅增5%,而十大标杆房企销售面积环比下滑11%。

  不仅如此,大多数房企面临的信贷环境进一步紧缩。渣打银行的调研报告披露,几乎所有受访者都表示,过去3个月,获得银行信贷用于房地产建设的难度有所增加。市场还传出消息称,有关监管部门将继续强化开发企业名单制管理,开发贷款必须以在建工程抵押,不得在开发商贷款上面搞贷新还旧,也不允许暂延期限。

  另外,多数房地产企业在资本市场进行公开募资的难度也越来越大。截至8月9日,按申万行业分类,统计显示,今年以来,只有保利地产、科学城、万泽股份、ST合臣4家地产上市公司公布了增发预案,预计募资130.18亿元,其中,仅万泽股份通过了证监会批准,ST合臣已宣布停止实施。“未来一段时间内,开发商恐怕很难再从有关主管部门获批再融资。”美联物业全国研究中心主任徐枫说。

  在信贷等融资渠道被逐一收紧之后,开发商自己筹集资金的力度逐渐加大,徐枫告诉《经济参考报》记者,开发商自己筹集资金的形式包括“开发商与基金配对”、“开发商组建联合体”以及通过参与保障房项目进行融资等。

  不过,开发商们不得不面临更高融资成本的现实问题。渣打银行调研报告表示,据开发商所言,银行对房地产开发贷款的平均利率是8.8%,而信托公司和其他融资机构的利率在10%和30%之间,平均为17.5%,是银行利率的一倍。

  在“限购”、“限贷”和资金回笼不足的情况下,加上有限的融资渠道和高昂的融资成本,开发商纷纷驻足观望,拿地意愿明显下降。

  上周,国家发改委再次强调,要坚持房地产调控政策不动摇,遏制住房价格过快上涨。从各种迹象来看,下半年政策方向趋严已是大概率事件。徐枫预测,楼市调控政策信号已清晰,即继续从紧,下半年部分热点城市房价将出现较大范围实质性下跌,并呈震荡型走势。(经济参考报)

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