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评论:国五条非万能金钥匙 恐有误伤刚需之嫌

来源:华讯财经 编辑:华讯编辑 时间:2013年04月11日 23:46:23
  引文:如今的中国房地产市场还是仍然只能用一个“涨”字来形容。这也使得迫切希望改变“屡调屡涨”现实的大众一直翘首关注新政策的颁布。而备受期待的新“国五条”及细则的出台,是否真的能让房价恢复理性,圆人们一个购房梦?

  国务院于2月20日和3月1日相继颁布了新“国五条”及其实施细则之后,引发了社会的广泛关注和舆论的极大争议。尽管新“国五条”彰显了中央对房价调控的决心,但是住宅市场长期供不应求的格局短期之内还是无法被打破。而且新“国五条”的内容其实并不新,其中对于真正影响楼市的领域并未做出过多的调整。

  房价升幅可能趋缓

  根据经济学的价格机制原理,任何一种商品的市场价格都是由其供求双方决定的。当商品供过于求时,市场价格下降;当商品供不应求时,市场价格上升;当商品供求平衡时,市场价格会稳定下来。当市场价格过高或过低时,可以通过供给、需求或价格的直接调控来实现市场价格的调节。一般来讲,使商品价格下降的办法有三个:减少需求、增加供给和采取最高限价。目前,新“国五条”的推出,从理论上讲,除税收措施外,基本调控方向是正确的,对抑制房价的涨幅能起到一定的作用。

  具体说来,“完善稳定房价工作责任制”既表达了中央对房价调控的决心,也给了百姓一个政策持续稳定的预期。一个稳定的预期对市场能起到积极的作用,同时对稳定消费者的情绪,改善市场的供求关系乃至调节房价都有一定意义。“坚决抑制投机投资性购房”也是符合目前我国实际情况的,且也应该是未来很长一段时期的一个基本政策。因为住房涉及国计民生,住房不仅具有消费功能,是人们生活不可或缺的生活必需品,同时它还具有投资或投机功能。因此,人们对住房的需求是无限的。满足了消费需求,又会产生投资需求。而住房供给则由于土地的稀缺性总是有限的,所以靠提供无限供给去满足住房需求是不可能的。尤其目前我国城市化在不断加速过程中,不断有大量的人口进城,住房的供求矛盾较大,短期内是不可能平衡的。因此,对于热点城市、房价上涨较快城市实行限购是必须的。通过限购,才能使住房回归它的居住功能。

  按照美国城市学者诺瑟姆提出的S型城市化发展规律,当城市化率超过了30%,大量农业剩余劳动力离开土地,进入城镇、城市,特别是进入大城市的工厂、各类服务业就业。目前我国的城市化率已经达到51.3%,正好处于城市化快速发展时期。因此,在我国的城镇化、城市化完成之前,大量住房的刚性或改善性需求还是存在的,所以必须“增加普通商品住房及用地供应”。新进城的人口以及原有城市人口的无房户对住房的需求是增量需求,是绝对的刚需;原有城市人口中已经有房的人口随着收入水平的提高对住房也有改善性需求。这些刚需和改善性需求人群大多是工薪阶层,他们的需求是普通商品房,所以需要政府从政策上予以支持,不断地增加普通商品住房及用地供应,以适应百姓不断增加的住房需求。

  土地是住房供应的闸门,因此关键是政策能否落到实处,能否根据住房的供求状况及时供应土地,把握好土地出让的节奏,使土地出让的数量、时间、区域与宏观调控、与特大城市的人口疏解相吻合。同时,土地出让制度也要做适当调整,以防止“地王”不断出现,导致房价不断抬高。

  同时,对于低收入的住房保障,必须通过政府财力才能解决。为此,“加快保障性安居工程规划建设”势在必行。因为保障房的政策性非常强,所以一定要完善住房保障制度,建立严谨的保障房的准入、退出机制,才能使经济适应房有的放矢,真正保障应保人群,使不该享受待遇者排除在外。大量提供保障房对房价也会起到一定的稳定作用。

  市场经济是法制经济。一个有效的市场需要完备的信息、有信用的供求双方等因素组成,因此必须“加强市场监管和预期管理”,强化企业信用管理、推进城镇个人住房信息系统建设,加强市场监测和信息发布管理是非常重要的一项基础工作。通过这项工作的建立可以完善市场信息,为政府制定政策提供科学依据;同时也防止由于信息不透明导致的虚假炒作,哄抬房价。

  刚需的恐慌

  尽管新“国五条”的调控取向基本是正确的,但对于税收的调节作用,恐怕有“误伤刚需”之嫌。新“国五条”细则中最引人关注的焦点莫过于对于自有住房出售需缴纳20%个税的条款,这甚至掀起了近期许多城市二手房成交的热潮。

  其实,细则中所指出的“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,应依法严格按转让所得的20%计征”,早在2006年的就已经制定和实施。但是事实上,20%个税政策实际执行过程中确实存在难以操作的部分,因而很多部分实行了简易税费,难以评估原值的还是按1%至3%的出让价征收。

  对出售自有住房征收个人所得税,在从严实施前,会增加二手房的交易量,导致二手房市场出现价量齐升现象,近期二手房市场不断排队的交易人群已经给出了答案。从长期来看,从严征税以后,会减少二手房的供给,也会使二手房价格升高。此外,在住房供求矛盾较大时,个人所得税可以直接转嫁给买方,也会导致住房价格上涨,不利于二手房的交易和存量房的盘活。反过来,二手房的价格上涨又会迫使一部分人去购买新房,增加了新房的需求,从而使新房市场价格走高。

  一旦严格执行20%的个税政策,有可能会对刚需造成误伤。虽然政策的出发点和初衷是限制投机性和投资性购房需求,但是在实际操作中,税收负担很可能最终会全部转嫁到购房者身上。能否通过进一步完善落地细则解决好这一问题,将成为调控政策能否奏效的关键。

  还有一点值得注意的是,“通过征收房产税,就可以稳定房价”这种说法是不成立的。征收房产税不能替代限购政策的运用。因为只要取消限购,让人们炒房,房价的升幅高于房产税,炒房行为就不可避免,房价上升也就成为必然。由于住房需求是分层次的,对不同层次的需求就需要采取不同的政策。为此,就必须落实差异化政策。包括信贷手段、税收政策的运用,以做到有保有压,支持刚需和改善性需求,加大投机和投资需求的力度。相信随着限购政策的继续,房价涨幅趋缓,人们购房的冲动,包括投资与自住的需求都将得到抑制,购房行为将变得越来越理性。

  房产税实施的操作成本也是需要考虑的。以房产评估值为依据征税时,就需要大量的专业评估人员进行评估,并由政府支付大量的评估费用,这些费用会抵消政府的税收,到时有多少税收是取之于民、用之于民的?政策的实施效应是需要政府考虑的。另外,房产税的征收还涉及是否与现在的土地出让金制度存在冲突的问题,是不是存在重复征税的问题等也需要考虑。(赵秀池 首都经济贸易大学城市土地资源与房地产管理系主任、教授)
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