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易宪容:遏制住房赚钱功能 回归消费本位

来源:华讯财经 编辑:华讯编辑 时间:2013年04月08日 14:37:29
  政府要在新“国五条”的基础上对现在住房调控政策加以完善,要真正遏制住房市场投机投资需求,就得遏制住房市场赚钱功能,并让房地产市场转型到消费为主导的市场上来。

  ——易宪容

  ■易宪容

  无论是从官方数据还是从民间数据来看,近期的国内楼市价格上涨又成了突出问题。从国家统计局数据显示,今年2月份,北京上海等一线城市房价,涨幅急速扩大并领跑全国,其中,北京和广州按月上涨3.1%,成交量暴增,楼市价格已经显现出失控的迹象。中国指数研究院统计数据显示,2013年3月,全国100个城市住宅均价同比上涨3.90%,北京等十大城市住宅均价同比上涨6.05%。也就是说,本来就已处于高位的房价又突然上涨。而且这种情况已经向全国三四线城市蔓延。就当前经济形势来说,房地产泡沫破灭将成为未来中国经济成长最大的风险。

  那么,对于这个巨大的房地产泡沫,政府是如何认识的呢?可以说,政府已经看到了当前住房投资投机炒作对中国经济的风险,新“国五条”就要求全面遏制住房投机投资,但是从政府“稳增长、控通胀”的政策思路来看,挤出当前这个巨大的房地产泡沫是否会影响今年经济增长又成了政府要考虑的事情。所以,尽管新“国五条”要求严厉遏制住房投机投资,但不是采取更有效的经济杠杆,而更多的是采用政府行政性的手段。在这种情况下,不仅其遏制住房投资投机要大打折扣,而且地方政府出台细则时或是含糊其辞,或是尽管减少要求严格的内容。

  新“国五条”出台的目的是要稳定市场预期,遏制房地产价格上涨,但在没有配套和具体操作细则配合下,这些政策的推出使得市场实际结果与政策目标是南辕北辙。特别是出售二手房交易征收20%住房交易所得税,更是引导各大城市恐慌性投机需求涌入,甚至引发不少地方的离婚潮,市场各种怪异现象频出。这些不仅需要政府认真反思,也会增加今年房地产市场宏观调控的困难。从当前各地方政府出台的新“国五条”的执行细则来看,已经说明了各地方政府正在通过各种方式来化解中央政策,弱化基本政策效应。比如对市场认为最严厉的住房交易所得税征收,地方政府基本上是采取不实行政策,或以交易总额1%纳税来代替。

  应该看到,当前国内住房市场的最大问题,就是如何让住房市场性质转型的问题,或是说如何让住房投资投机需求得到遏制的问题。从这个意义上说,新“国五条”政策意图是十分明确的。但是,什么是住房投机投资需求以及什么是住房的消费需求?用什么方式来界定?是否可用购买套数来界定?

  对于遏制住房投资投机需求,发达市场经济国家有行之有效的经济杠杆(比如信贷政策及税收政策)。这种界定的方式很简单,就是居民购买多少住房没有关系,只要不用于赚钱,那么个人购买多少住房都可用作消费。而个人要把购买住房作为赚钱工具,无论是购买多少套住房都可用于投资投机。比如说,一个人可一直购买一套住房买进卖出,也可用于投资投机。既然购买住房是用投机投资,那么个人做买卖获得利润之后,可以通过税收的方式来限制。无论是事中税收(住房交易税及住房交易所得税),还是事后税收(住房持有物业税),都是十分方便的事情。连工资所得都要交税,住房投资投机获利交税也应该是天经地义的。不过,政府想通过行政性的手段与工具来界定住房投机投资,这就不容易了。这里不仅审查个人持有多少住房的成本高,而且审查者本身也可能成了一种寻租工具。这就是当前新“国五条”所面临的许多困难所在。

  还有,新“国五条”的宗旨是坚决抑制房地产投机投资需求,鼓励住房消费需求,并希望住房市场性质真正出现根本性转变。国内住房市场要真正转向以消费为主导的市场,就得遏制住房市场的赚钱功能。对此,新“国五条”希望通过限购、信贷政策及税收政策来实现。但是,“国五条”假定住房购买者购买第一套住房及第二套住房只是用作消费而不会用作投资。但实际上这种假定是根本不成立的。只要购买住房可赚钱,购买第一套住房同样可用作投资。只不过,其杠杆率低一些而已。更不用说是购买第二套了。这就是政府的行政手段所不及的。正如上面所指出的,只有通过事前、事中及事后的信贷及税收政策限制,才能够把住房的投资投机与消费真正区分开。因此,在新“国五条”的基础上,政府不仅要重申全面遏制住房投机投资需求的宗旨,而且要对用严格的经济杠杆来界定住房投资与消费有更为细化的政策。这些细化政策不能够有太多的弹性,否则很容易被地方政府在执行过程中完全化解掉。

  还有对于当前的高房价,其核心仍然由住房市场性质所决定,由住房投机投资需求扩张所决定。对于这种住房需求,它是无法通过供求关系增加来解决的。也就是说,只要是投机投资主导住房市场,加上进入该市场金融条件优惠,那么投资投机者的需求是无穷大的。它们可以购买一套住房,也可购买二套、三套,甚至更多的住房。限购令也是有限的,只要购买住房有利可图,是最好的赚钱手段,投机投资者就能够突破限购限制(比如持有更多的身份证,多异地购买等)。因此以为增加住房供给可以让过高房价稳定或回归理性基本上是不可能的。因此,要让住房市场得以调整,就得改变新“国五条”假定当前住房市场仅是一个消费为主导的市场,并从这个假定来出台政策,但实际上当前住房市场仍然是一个投机投资为主导的市场。由于两个市场的性质、定价基础、价格运行机制及供求关系完全不一样,新“国五条”希望用解决住房消费市场的方式来化解当前国内住房的矛盾,实际上根本不可能。如果说国内住房市场不从性质上转变,仍然是投机盛行,而不是消费为主导,那么住房供给建造到月球上去也不可解决这种供求过度问题,房价也不可能回归理性。

  面对这样一种形势,不仅国内房地产宏观调控将面临更大困难,而且国内房地产市场所面临的风险也越来越高。因此,在这种情况下,政府要在新“国五条”的基础上对现在住房调控政策加以完善,要真正遏制住房市场投机投资需求,就得遏制住房市场赚钱功能,并让房地产市场转型到消费为主导的市场上来。
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