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牛刀:今年房价要腰斩 丈母娘们得跳楼

来源:华讯财经 编辑:华讯编辑 时间:2012年01月17日 17:57:33
  记者:你的很多观点和看法很多都是发表在微博或者博客,而且它们在网络上都很火,这个时候,怎么会想到要花那么多时间去出一本书呢?

  牛刀:我原来是中国最早一批写博客的人,现在活跃的还有很多人,包括老徐、韩寒、李承鹏,他们都是当时第一批写博客的。当时一直是用博客来发表自己的意见、观点和看法,后来我觉得博客这个工具很难系统的理论阐述你自己全部的观点,往往(最后只能是)一个观点发表出来,很多网友看到这一个观点后,他会依据这个观点来做一些市场上的操作,这往往是比较片面的。所以,后来我就有一个写书的想法。

  记者:《牛刀说:我们怎样过上好日子》算是你的第一本书?

  牛刀:不是的。我出版的第一本财经书是《穷人通胀,富人通缩》,是针对中国经济泡沫写的第一本。我在里面做了一些关于货币、人口和房地产供给的大量调查以后,作出了大胆的预测——也就是2012年中国房价泡沫要破灭。这本书当时出来以后开始还没热销,那几个月的销量并不大。但是,到了2011年10月份以后,销量爆增,大家都找这本书看——很多人都感觉到房地产要出事,穷人通胀,就是穷人怕通胀。富人通缩,就是富人怕通缩。中国的经济已经产生裂变了,它把一个经济体裂变成几大块,把富人搞的更富,穷人搞的更穷。富人更富后,对生活对资产产生的不是幸福感,而是恐惧。穷人更穷后,没有能力消费。这个经济体肯定会出问题。

  我写的第二本财经书是《中国通胀世界通缩》,这本书因故延迟出版了。第二部财经书是在全球经济的视角寻找中国经济的再定位,因为正值中国加入WTO十周年,胡锦涛主席很关心这本书的出版,所以,做出了很多修订,延迟出版了。

  《牛刀说:我们怎样过上好日子》是第三本财经书。如果对我前面两本书有了解的读者,读起第三本书就更加了解和清楚资产价格的走势,在跨期配置稀缺资源方面就不会出现大的失误。

  记者:这种情况一直持续的话,将会发生什么?

  牛刀:这种经济体最后的结果肯定有一个泡沫破灭的过程,而且在全球经济史上我们看到最早的地产泡沫是拉美,随后是越南和韩国,最后才是日本、香港到美国这十年房价泡沫破灭。这个泡沫破灭过程当中,和中国、日本、美国三国对比,我在《穷人通胀富人通缩》那本书全部进行阐述,包括中国的人口结构。

  记者:可以看得出,因为第一本书的成功让你有更多的信心来写新的书。

  牛刀:我刚才说了,这是一个系列的写作计划。第二本写的是《中国通胀,世界通缩》——就是在全球经济体当中,中国的经济怎么融入世界经济当中,然后我们有哪些优势,我们有哪些弱势,我们面对什么样的危机,我们有哪些机会。我主要就是写全球经济、国际金融的。但是这本书还没有出来,在时间顺序上它早就完成了,但是因为我们大家所知道的,我们国家出版业审查严格,所以我那本书做了很大的改动,做了很大改动以后,它就成为第三本书了。如果按照最初的顺序,三本书连贯起来看是这么一个过程:第一本是写中国国内的经济,目前我们应该怎么办;第二本写的是全球经济和中国的机会,中国未来的经济发展的情况;第三本是老百姓应该怎么过日子,最后归根到底还是归根到老百姓上。只有民富,才会有中国经济的健康发展和长期繁荣。

  记者:也就是说现在我们看到的《牛刀说:我们怎样过上好日子》你更多的是关注民生?

  牛刀:原来很多人谈民生,我认为中国这个时代已经不是一个谈民生的时代,是要谈一个民富的时代——怎么样保护老百姓的资产。但是,你也看到了,我们老百姓的资产在股市上跌的差不多,房市上也一样,你们现在没感觉到,我是感觉到了,在房市上的危机比在股市上的危机要大若干个N倍。

  我预期很多事情会发生:

  一是上海丈母娘出现跳楼。2013年,因为很多楼盘价格腰斩,2010年逼女婿买房的丈母娘没有脾气。我所熟知的一个朋友,被丈母娘逼着拿出全部家当买了一套房,280万,现在同样的房子挂牌价只有220万。我预期那样的房产明年会跌破200万,那其实就有80万不见了。现在整天回家就叹息,称自己的财富被“高位截瘫”。上海丈母娘再也不说话。我安慰他说,使用价值并没有变。

  二是白领家庭纷纷断供。许多白领家庭原本就没有购房实力,七拼八凑的交齐首付,现在什么生活成本都上升,薪水日渐缩水,月供却越来越多,利息也越来越高。如果跌破了首付,那他供房有什么意义呢?但是,很多人都认为房价以后一定会涨,因为有刚需存在。现在哪里还有什么刚需呀?有实力的家庭,把孙子一辈的房子都买好了,没有实力的家庭,再降价也买不起。唯一的办法就是托住房价继续涨,那么,只要再涨5%,商业银行要拿出10万亿,试问,商业银行有多少十万亿?那唯一的办法就是印钞,然后是货币崩溃,不可能的事啊。

  三是房地产商大量破产。很多开发商之所以躲不过这一劫,就是对政府救市心存幻想。因为有2008年救市在先,不妨再来第二次。从目前来看,救市的迹象一点也没有,也根本无法救市,货币几无松动的迹象。就是松动,也不敢再往房地产上投放;即使投放,没有20万亿给房地产,就无法拉动房价。开发商的纷纷破产实际上是自找的。

  四是炒房客纷纷跳楼。炒房客根本就不相信房价会下跌,举债炒楼。现在被套住了。尽管如此,他们还一如既往寄托政府救市,迎来房价又一轮暴涨。结果可想而知,连续三年的下跌是他们始料不及的。从日本房价泡沫破灭的时间推算,从2013年开始,大量炒房客开始跳楼。

  五是建材钢材水泥行业大洗牌。这些行业依托房地产业而生,这次将反受其累。

  记者:现在还没到那个点?

  牛刀:还没有到那个点上,2012年是房价泡沫破灭,很多楼盘会跌回原形。2013年要普跌,也就是三四线城市开始补跌。因为泡沫都要破的。泡沫破灭后,会有一个市场自动修复的过程,这个过程日本花了五年,我分析中国最少三年。

  记者:你个人觉得未来中国的房价大概要跌到一个什么程度?

  牛刀:中国太大了,所以很难概况一下。上海、北京、深圳、广州的郊外2011年已经开始下跌了。货币传导房价上要一年的时间,跌到什么程度,要看2012年一二线城市的市场表现。什么资产都有价格高的时候,价格低的时候,老百姓不要在高位抢东西。

  记者:不过,有人曾说北京四环以内很难降下来。

  牛刀:这个都是假的。举个例子,虽然它不是北京的。上海的内环,郎咸平买一套房,将近1300万,现在挂的牌是898万,在徐汇区中心地段。上海很多人是租房子,我的一个朋友时寒冰,他租的是总价1400万一套的公寓,他一个月的租金1万块钱,也就是说(房东)用租金来收回他的投资要花110年。在国际上,公认的这种租金和房价比是20-30倍,也就是30年之内收回租金房价是合理的,但是我们中国高出了3倍。上海我租住的房子(总价)是650万的,但是我一个月的房租只要5600块钱,(房东)要100多年才能收回租金。如此这样,你说房子的价值在什么地方?

  第二个房价跟城市居民的收入应该有一个比例的,3到6年的家庭收入买一套三房,是合理的房价。我们不相信这些规律,也不相信你的租售比,也不相信空置率,这不是混蛋的事吗?2009年,2010年,人都发疯了,只要是房子就抢,不管多少价格。而且还有一帮误打误撞的普通老百姓在2010年把父母亲的钱全部拿过来交个首付,变成自己的钱。所以我们最大的担心是房地产最后出现的危机,要危及很多的家庭。开发商和炒房客亏就亏,没有什么关系,他们有的是资产。关键是不要伤及无辜百姓。政府大量建设保障房,其实也在准备这些家庭万一住宅出了问题,就有住房可以过渡了。

  记者:房地产市场中,有没有一种规律可供大家预测?

  牛刀:我给大家讲这么几个规律,我考察过美国的道琼斯指数,日本的日经指数和香港的恒生指数,从这三个指数和房价下跌的时间点。从1989年开始,日经指数从4万点跌到1.4万点,只花了一年的时间,1989年日经指数下降见底是房价下降的开始,1990年、1991年、1992年、1993年、1994年日本房价连跌五年,而这五年当中日本的日经指数连涨五年,一直涨到3万点。

  美国的道琼斯指数,最高点是1.46万点,在房价下跌的第一年见底,到9400点,现在从9400点用了三年的时间涨到1.23万点,都是房价在下跌,指数在上涨。香港恒生指数是一样,1996年见底,1997年开始上涨,一直涨到2000年,涨了四年。这四年当中是香港房价大跌,跌到了68%。

  中国是不是这样走我不知道,我只是拿其它国家或者地区的房价泡沫破灭的情况和他们股市的表现做一个对比。我们应该有初步的轮廓,经济都有规律的,这些规律都是相似的,而且这种规律是人类社会在经济生活当中总结出来的,它与某些东西是一种真理,所以我们在这种规律当中还是应该摸索出我们共同的特点。

  记者:你是三剑客年龄最长的,也被那两位看成是最能坚持的一位,你自己做研究,动力到底是来自于哪里?

  牛刀:倒不是,他们也在坚持。我原来都是做企业运营或者做媒体,接触市场上的东西比较多。偶然的机会大家凑到一起,但是这个事情是国家一个大事,住房关系到千家万户的利益,整个住房的体系一破坏,整个国家制度产生改革。中国历史上有三次土改,一次是毛泽东时代的打土豪分田地,一个是邓小平时代的分田到户为标志的,都推动了时代的进步,改善了当时的生产关系,解放了生产力。现在面临是第三次“土改”了,这次的落脚点一定要取消或者降低交易税费,增收资源税费,其他国家对资源税征收的很厉害。什么叫资源税呢?土地属于资源,这个是要征税的,才能整个平衡中国社会的财富,大家都有一套房子,这套房子的资产是大家主要的资产,这套房子大家都有份,要平衡这方面整个社会才能平稳运行,经济才能平稳运行。一旦个人的房产暴涨暴跌这个社会会发生变化,历朝历代都是这样,其它国家是经济危机,中国是社会动乱。当时我们包括建海、寒冰在这方面投入很多精力研究房地产,其它国家都是这样,中国就特殊一点吗?把数据全部找到,再理清这里面的规律,很简单,都是一样,只不过时间节点不同,只要搞准了房价泡沫最后一定破灭(这个道理)。我们讲软着陆都是大家的心态,其实房价泡沫没有一个是软着陆,全是泡沫破灭。

  记者:国家调控之下没有软着陆的可能?

  牛刀:调控也是逼出来的。各国政府对待房价泡沫解决的方式不同,日本是发布《土地融资限令》,不给涉及房地产的交易提供一分钱贷款,房价泡沫破灭;中国香港采取的是向市场“三年提供8.5万套公屋”,香港随后四年大跌68%。中国太大,采取的是两种方式,一是限购,二是三年提供3000万套保障房。别说3000万套,有1500万套保障房推出来,房价泡沫立马破灭。没有什么软着陆。

  记者:国家会不会托一下?

  牛刀:托不住,我讲个简单的数据给你听,2011年有的民间机构把北京的土地和房产的总值做了一个评估,有180万亿人民币,可以买下整个美国的土地和房产。也就是说,房价每涨1%,就需要1.8万亿人民币的货币支撑,那北京有房产的人都富了,全国民众都要承受通胀。怎么可能继续?我认为,指望政府再托市可能只是开发商的一厢情愿,政府不会这么做。做了也只能托住一时,长久必崩。
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