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张国红:辩证看待房价合理回归的风险

来源:华讯财经 编辑:华讯编辑 时间:2012年01月16日 18:36:10

  作者系上海海关学院经济学教授

  眼下,促进房价合理回归正朝着预期的调控方向发展。市场担忧却正在日益加剧:房价下跌将对中国经济构成一定的宏观风险,使中国经济面临“硬着陆”风险。这一担忧看似合理,但仔细分析发现,中国政府积极采取了相关政策措施,可以对冲房价下跌可能形成的宏观风险,所以笔者认为房价下跌对经济的冲击要小于市场预期。

  市场对房价下跌可能引发经济“硬着陆”风险的担忧,主要体现在两方面。一方面,房价下跌,将使购房需求趋于进一步紧缩,由此将导致今年房地产投资不断收缩;另一方面,一旦限购、房价下跌等因素导致房地产市场景气度恶化,进而会导致与房地产上下游相关产业投资不断收缩。总之,房价下跌的影响最终会使投资需求显著下降。

  笔者认为,针对上述担忧,政府及时采取了相应的对冲政策措施。例如,2011年末国务院保障性安居工程领导协调小组与地方政府签订了2012年保障性住房建设目标责任书。2012年新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上,基本建成500万套以上,竣工量要高于2011年。同时,国家从土地、财政等方面通过增加投入,使保障房的建设得以落到实处。

  根据相关机构预测,2012年保障房投资额最终可能会攀升至1.8万亿至2万亿元的区间。按2011年1至11月全国房地产开发投资55483亿元(同比增长29.9%),其中住宅投资39857亿元(增长32.8%)测算,2012年保障房的预期投资增长,很大程度上可以对冲未来房地产开发投资,特别是住宅投资因房价下跌可能面临收缩的负面冲击,可以支撑与房地相关产业投资保持平稳增长。

  可见,促进房价合理回归,不会导致房地产投资及相关产业投资的大幅萎缩,也不会导致投资需求明显收缩。相反,在当前外需形势欠佳的背景下,投资需求有增强其对经济贡献度的必要性。从这个角度分析,房价下跌不会导致投资需求显著下降,中国经济也不会面临“硬着陆”的风险。

  市场对房价下跌可能引发经济“硬着陆”风险的担忧,还来自于对中国银行(601988,股吧)业是否有能力消除市场对其因房价下跌而面临流动性和清偿能力风险的担忧与怀疑。因为目前以房地产作为抵押物的贷款超过50%,一旦房价下跌,抵押物的价值将随之大幅减值,由此将促使银行不得不计提大量减值准备,致使其流动性及清偿能力面临巨大压力。另外,银行还可能要求企业(主要为中小微企业)和地方政府补充因房价下跌而缩水的抵押物价值,给实体经济的流动性收缩带来进一步负面影响。

  那么,如何辩证看待这一问题呢?

  在2011年7月末,前任银监会主席刘明康曾公开表示,根据银监会在2011年二季度进行的新一轮房地产贷款压力测试结果显示,即使房价下跌30%-50%,银行业也能够承受,因为中国银行业有高达1.3万亿的坚实拨备。笔者认为,2012年中国房价下跌幅度不至于会达到30%-50%,因此房价的合理回归也不会对目前中国的银行业造成致命的打击或影响。

  此外,中国也在积极调整应对的政策措施。日前召开的中央经济金融工作会议反复强调,要坚持金融服务实体经济的本质要求,牢牢把握发展实体经济这一坚实基础,从多方面采取措施确保资金投向实体经济,有效解决实体经济融资难、融资贵等问题。一旦重新获得金融支持的中小微企业经营步入正常化,以及国家能逐步化解地方政府债务风险,企业与地方政府就能够靠自身的发展消除银行业对其偿债能力的担忧或怀疑,避免因房价下跌可能引发实体经济领域内的流动性紧缩。

  可见,促进房价合理回归,也不会引起国内实体经济流动性紧缩的宏观风险。

  在促进房价合理回归的过程中,只要采取适当的对冲政策措施,就不会对2012年中国经济造成显著的宏观风险,就不会导致中国经济面临“硬着陆”风险。这也是当前中国为何屡屡强调要坚持房地产调控政策不动摇的重要理由之一。


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