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何志成:房地产业能转“危”为安吗?

来源:华讯财经 编辑:华讯编辑 时间:2012年01月13日 16:10:41

  何志成(经济学家)

  2011年的中国房地产行业,是被“新政”困扰最大的一年。虽然目前从统计数据上还看不到行业 “一片绿”,但业内人都明白,统计数据采集的样本是“合同价”,合同价的水分极大。为了少缴税,以前的“合同价”都是往少了写,其余补现金,很多时候差距高于30%;现在的“合同价”稍微真实些了,但成交价一定比“合同价”更低。为什么?因为房地产已经彻底地变为 “买房市场”买房的人有了极大的议价权。在我看来,房地产市场价格不仅早就出现拐点,而且步入深度调整阶段。

  2012年一季度,全国房价将进一步下跌,而且很可能有一次急跌、普跌。这是符合投资品市场规律的,也是符合房地产市场规律的。从基本面分析,一方面房地产库存高得吓人,而且还在以高速“囤积”;另一方面,房地产商普遍“银根”吃紧,不靠大幅度降价卖房,恐怕躲不过“债主”的清偿追逼。此外,房地产商阵营不出现较大规模倒闭潮和兼并重组,房地产调控的政策力度就一定不会放松。

  2012年,不仅一些房地产商要走向破产,那些手中拥有三四套房子的人也很麻烦,尤其是炒房者。房地产商一旦开始抛售库存(新)房产,一定会传导到二手房市场。按照规律,一手房跌幅超过30%,时间超过2个月左右,二手房价格就会大幅跟进。更何况,2012年房产税试点将扩大,住房实名制也可能逐渐落实,不仅住房保有环节成本将加大,而且可能会追查购买房产的资金来源。目前高达90万亿元左右的二手房市场(资产)一定会出现较大幅度缩水,二手房未来的跌幅也可能很吓人。

  2012年房地产市场的“硬着陆”几乎是难以避免的,但这个“硬着陆”很可能就是“一下子”,很快将触底反弹。为什么?中国经济无法承受房地产市场的硬着陆。所谓的经济转型,寻找新的经济增长点,那是很遥远漫长的追寻。一个良好的房地产市场,不仅是未来经济增长的主要源泉,也是启动内需的“中枢产业”,它连接着上下游近50%的GDP。更重要的是,我们至今还找不到能够让劳动者“剩余财富”保值增值的市场,找不到能够使财产抵押贷款良性循环的抵押物。从这个意义上说,保障房、经适房都难以替代商品房(因为它们不可能形成市场,更难以带动大消费)。房地产业“挑大梁”是历史的选择,问题是现在想“挑大梁”的人太多了,房价也涨得太离谱了。一个国家有才华的企业家都不得不投资房地产业,一个国家绝大多数有才华的人靠工资奖金都买不起房,这个产业和市场的确不健康,需要调整。但也必须承认,调整太晚将付出很大的代价,包括中等收入者财富的缩水。

  现在不是顾虑(房价)跌多跌少,讨价还价的时候,而是如何避免房地产业硬着陆的关键时期。所谓让房价缓慢下跌的想法是不切实际的,人为控制很难。避免房地产业硬着陆的唯一途径是按市场规律办:微调政策,逐步实行房地产实名制,加大住房保有成本,同时按经济实际增速提高劳动者收入,增加购买力。让绝大多数人拥有自己的房产,不能靠配给,要靠劳动,靠市场上的劳动力价值交换。一个良性的房地产市场,炒作者要退出,“多余”的开发商要退出,政府也要退出。

  可以预计,2012年房地产市场硬着陆是大概率事件,房地产新政频出也是大概率事件。2012年将是房地产业转危为安的一年,这个前提是必须来一次危机,来一次“灾难”,如此才能在对抗危机时取得共识,来一次凤凰涅槃。


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