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朱平:房价调整三个台阶

来源:华讯财经 编辑:华讯编辑 时间:2012年01月10日 21:49:20

  按照经济学原理,价格是由供求双方共同决定的。但实际情况会复杂许多,房屋供求双方的均衡价格起码有三种:一是泡沫房价,房屋主要不是自住,而是用于投资或投机。在财富分配不均时,比如现在的中国,有钱人买了大量不用于自住的房子,只要这些人的钱还够,这些人还相信房价仍然上涨,这种定价就会维持。但这种幻象会自我加强,所以最后必然会破灭,在日本、香港都曾有这种经历。这是中国政府出人意料强硬调控的主要原因。中国现在房地产市值占GDP比重是2.9,美国和日本破灭时分别是3.16和4.65,但日本房地产破灭后,差不多跌了一半多,所以中国的比重已处于危险之中。

  但遗憾的是,就算房价下跌到老百姓能买得起,老百姓也未必幸福。因为第二种均衡定价叫拍卖式定价,老百姓正是以一辈子的幸福为代价,换得一套住房,这种房价会按个人资产的多少,从高往低拍卖,所以大城市最好地段的商品房一般都不会降价。因为这些房一般都是拍卖式定价,最有钱的人会占据这些资源。经验上,拍卖式定价下房价一般是居民收入的十倍,像香港或东京之类。如果以中国居民五万元一年的收入计算,房价应该在50万元一套。

  最低的均衡房价是房屋的成本加合理利润,现在欧美大部分城市处于这种价格之中,房价收入比会低至3倍,当然这与发达国家人均GDP比较高有关。所以中国解决住房问题的一个关键因素是提高劳动生产力,只有人均GDP大幅提高,中国人才可能进入一个极低房价收入比的时代。而这正是目前中国经济转型的根本目的。

  所以,如果中国房地产调控成功,那么中国的房价应该可能从现在的泡沫式房价降至拍卖式价格。对于超级城市的人来说,很可能永远都得只会停留在这种价格水平。这对中国人来说还是很贵。但如果中国经济能够冲破中等收入陷阱,那么也许大部分地方的房价能降到第三种成本定价的水平。而这就需要中国经济的转型,如果中国的劳动生产率不能大幅提高,那么大部分中国人会永远觉得房价太贵。作为投资者,如果想在将来的股市中获得收益,最重要的基础也正是中国劳动生产率的不断提升,房地产调控可能只是一个必要条件。

  (来源新浪博客 作者为广发基金(微博)经理)


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