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叶檀:房地产调控再难也应坚持到底

来源:华讯财经 编辑:华讯编辑 时间:2011年12月31日 13:21:43
  每经评论员 叶檀

  地产调控必然拖累经济增长,但再困难,房地产调控也应该坚持到底。目前的这一轮调控关系到中国经济发展的大局,关系到地方财政改革,只能成功不能失败。

  中国的房地产泡沫需要抑制。从房价收入比、租售比以及房地产总市值占GDP的比例来看,中国的房地产泡沫不可持续,如果不主动调控,必然成为引爆未来中国实体经济与金融的炸弹。

  为了追求经济增速,此前的房地产调控屡屡折戟沉沙。2010年之前,中国的房地产市场大约两三年就经历一轮调控,但从来没有调控到底的先例。由此造成的结果是,房地产调控短期化,市场预期混乱,中国宏观经济周期随之变化,市场投机心态越来越重。

  调控必须稳妥、渐进。

  总结此前的调控经验,只要全球经济与中国经济出现大动荡,调控就难以推进:2008年下半年房地产调控之所以放松,是次贷危机导致全球经济崩溃倒逼所致;2003年出现SARS,担心通缩,政府通过房地产与汽车消费拉动消费;随着欧美债务危机,全球实体经济日益疲软,类似于IMF总裁拉加德等全球金融人士,纷纷暗示中国应该放松调控。此时,中国国内经济的稳定,才能为房地产调控腾出空间。最近宏观经济数据显示,出口下行,消费没有质的飞跃,如果只靠投资拉动,恐怕行之不远。中国的房地产调控的宏观经济根基尚不稳定。

  调控要防止出现金融动荡。房地产是投资品种,与金融有密切联系。房地产抵押品出现40%的下跌,此时必然会导致房地产抵押品大幅下挫,在极端情况下甚至价格跌到零,资不抵债,从而引爆债务危机。到那时,信用市场必然冻结。东南亚金融危机与美国次贷危机,已经向我们两次预演了房地产泡沫崩溃后的信用冻结惨状。

  2008年房价下跌,媒体披露深圳出现过停止缴纳按揭贷款的小高峰,最后靠货币宽松和房价上行才得以解决。因此,房价在逐渐下行中去除价格泡沫,是调控成功的基础。急功近利地希望毕其功于一役,当房价同比大幅下跌,造成资产负债表退化,最终将危及此轮房地产调控的效果。

  调控必须兼顾各方利益。目前地方政府的财政主要靠土地收入,土地收入下降对于地方基建、投资甚至对于地方的一些社会保障的资金来源,会产生非常剧烈的负面影响。

  一些地区的地方财力正在经受考验。今年第四季度以来,全国土地收入流拍严重,12月6日,中原地产的统计数据显示,前11个月,全国130个主要城市土地市场总土地出让金为1.18万亿元,与去年同期相比减少了5200亿元,减少了30%。如果计算全国所有城市,则今年土地财政将可能减少上万亿元。

  为了弥补土地财政损失,预计明后年房产税在发达地区试点范围将有所扩张。2011年12月底眼看快到,住建部希望重点城市继续执行限购令,各地面临财政困难,如果取消限购令,则房价有极大的可能出现报复性反弹——双方处于僵持阶段,如果不从房产税等体制上突破,保持长期有效的房地产调控政策,将非常困难。

  房产税水到渠成。从1998年之后,通过培育房地产与汽车市场拉动内需告一段落,目前要靠调整房地产与汽车消费税收,来重新建立财政根基,从生产税向消费税、财产税过渡。而房产税是未来可以想象的大税基。

  房地产调控取得成功,还需要严格的货币纪律。房地产市场忠实地体现了房价泡沫是货币泡沫延伸的理论。在房地产调控期间,恰好是中国广义货币大发特发的时间。根据央行的数据,截至2003年末,广义货币M2余额22.1万亿元,截至2010年末,M2的余额为72.6万亿元,短短7年的时间,广义货币发行增加了50.5万亿元。

  按当前的汇率计算,目前中国的广义货币存量已超过12万亿美元,广义货币存量占GDP的比重更是达到了1.8倍。无论从货币存量的绝对数还是货币存量占GDP的比重来看,均已是世界上最高的国家。货币泡沫不除,房地产泡沫难以根除,即便通过严厉的打压政策抑制住泡沫,一旦调控放松房价就会出现报复性反弹。

  只要有稳定的实体经济、均衡的利益分配格局、加上严格的货币纪律,房地产调控必然成功。

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