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【奇点智库】哪些小镇是天生适合房产开发商做的?

来源:华讯财经 编辑:华讯编辑 时间:2019年01月11日 15:45:23

原标题:【奇点智库】哪些小镇是天生适合房产开发商做的?

在近期较为火热的以小镇营造为特征的地产开发模式中,基本都体现为:大盘长周期运营,配套较普通开发项目完善,生态环境为区域标杆等特点。

为了吸引客群,开发商对郊区社区进行统一规划,教育、商业、娱乐、医疗社区服务一应俱全,构建了良好的社区环境。以中产阶级的标准改造和发展公共设施,创造了良好的居住和投资环境,使郊区的吸引力越来越大。

房地产商营造出的“小镇”地产式的郊区住房恰好满足了大城市中产阶级以上群体既拥有一套独门独院的住房(低密度的社区住宅),又可保持一定社会交往的心理(客群选择的同质化,社群打造的日益成熟)需求。在这股大潮中,从政府出台的各类政策来看,可谓商机无限,作为推动中国城镇化快速发展的开发商也开始进行探索。

那么,什么才是开发商能做的小镇呢?无疑,只有核心发力点在社区的小镇才是大部分开发商可能涉及的范畴,在开发运营的过程中也需要进行明确的聚焦,做到弱水三千只取一瓢。

1 客群聚焦

从本质上来说,本轮小镇潮中隐含了两个城镇化的方向,一为城市内部的再改造(城市内部区块形成特色小镇),二为城市周边合适区域的开拓,这便是一种郊区化的体现。

从中产阶级住区的英美模式来看,在城市化的后半段,乡村并没有被简单的抛弃。由于城市中心人口密集,居民矛盾尖锐,居住、工作、商业等城市职能混合,城市建筑密度高、街道狭窄、卫生条件差使中产阶级以上的群体选择在离城市不远的外围购买低密度独立式家庭住宅,这便产生一种全新的城乡结合的居住形态(中产阶级的乌托邦)。推动这种形态产生的正是城市的中产阶级以上的群体,许多分布在大城市周边的低密度小镇也由此不断增加,形成了现代欧美城市化的基本结构。

从我国目前的情况来看,大都市郊区化的过程中包含了两类人群的迁移。

第一类是中产阶级以上群体向城市外围的迁移,这种迁移模式居住与工作职能明显分离,是一种纯居住职能性质空间形式的创造;

第二类是工人阶层或者较低水平中产阶级(新知识阶层的一部分)向城市外围的迁移,这种迁移模式居住与工作职能有可能分离也有可能重新进行匹配。

那么,结合以上的分析,当前小镇地产的最大需求对象是城市人口中的哪个阶层呢?从政策上来看,发展大城市周边小城镇被认为是新型城镇化的重要着力点,由于大城市向周边城市的产业转移仍在持续,且周边城镇存在着大量的可开发用地,小镇地产的发力点仍在于为城市中产阶级以上群体打造低密度的纯居住空间阶段。这种结果是由当地的土地供应条件、自然生态条件、私家车通行条件改善、信息时代下联结度增强、城市中产阶级以上群体重新关注家庭生活空间从而向外去寻求更人文化居所的时代背景所决定的。当然了,任何封闭的小镇都将使自身的人文气息逐步丧失,小镇在后期运营的过程中一定是一个开放的系统,随着周边人员的聚集,小镇地产的居住者也将开始出现分化,这种分化更多的是基于市场中性运作的结果。

郊区发展的不同阶段与不同群体的进入期

资料来源:中国指数研究院综合整理

2区域聚焦

目前,从各个地区对特色小镇出台的文件来看,不同的城市面临的机遇并不相同,这个就需要结合当地的需求情况进行仔细的甄别,并不是只要有政策、有风光就能造出一个成功的小镇来。

马斯洛和其他的行为心理学家认为,一个国家多数人的需要层次结构,是同这个国家的经济发展水平、科技发展水平、文化和人民受教育的程度直接相关的。在发展中国家,生理需要和安全需要占主导的人数比例较大,而高级需要占主导的人数比例较小;在发达国家,则刚好相反。从这个角度出发,我国不同城市目前处于不同的发展时期,这也就决定了不同城市的需要层次结构也是不同的。在发展中的城市,生理需要和安全需要占主导的人数比例较大,而高级需要占主导的人数比例较小;在发达城市,则刚好相反。

中国住宅需要层次结构

资料来源:中国指数研究院综合整理

从统计结果来看,我国的中产阶级以上群体仍然集中在经济发达地区的省份和城市。基于这个角度出发,区域聚焦可以从两个方面进行界定。第一种是在中产阶级以上群体分布集中区的城市周边打造小镇地产以迎合这部分群体的家庭式的居住需求(第一居所或者第二居所);第二种是在全国范围内选择生态资源极其突出的地区,针对经济发达地区的中产阶级以上群体打造度假式的小镇地产(第二居所为主)。

大城市中产阶级以上群体数量不断增长、集聚。我国中产阶级以上群体主要划分为四个层次,企业负责人、专业技术人员被认为是中产阶级以上群体的典型代表。

中产阶级以上群体的分层

资料来源:《北京社会建设分析报告》、

中国指数研究院综合整理

全国企业负责人及专业技术人员变动情况

数据来源:第六次全国人口普查

我国的单位负责人主要聚集在江苏、广东、上海、北京、天津等经济发达地区,单位负责人数量排名前10的省市,其占比达到68%;专业技术人员同样集中于广东、江苏、浙江、北京等省市,专业技术人员数量排名前10的省市,其占比达到55%。

各省市企业负责人分布

数据来源:第六次全国人口普查

各省市专业技术人员分布

数据来源:第六次全国人口普查

3类别聚焦

小镇类别也是多种多样,做哪一种定位一定要跟自身产业链上的核心优势相结合,并将此做深。从房地产自身的发展历程来看,在产业链上的横向扩张已经持续了一段时间,许多知名开发商都已在深耕农业、旅游、影视、动漫等相关行业,在运营与管理方面积累了大量的有益经验。因此,从自身已经打造的产业链条上寻找突破点,刚好可以将前期多元化发展的成果运用到主营业务之上,实现产业链条上不同业务的深度整合。

4配套聚焦

在小镇的打造过程中,要充分考虑与主城区的关系和客群的定位,配套要有主次之分。小镇的开发商,不再仅仅是普通的房屋建造者,而是整个小镇社会资源整合者、调配者。从当前的发展状况来看,典型的小镇地产开发包含了公共服务配套、文化配套、医疗配套、教育配套、运动配套、购物配套、餐饮配套、办公配套、休闲配套等配套体系。这些配套综合形成一个良性的循环社区。这种社区配套下,其与城区或传统镇中心的距离变得并不重要,外部配套内部化使居民对配套的共用性需求被最大限度地缩小。

5社区聚焦

虽然目前关于特色小镇的说法多种多样,但作为小镇地产营造上来说整个小镇的营造是为社区服务的,例如,政府推动的产业聚集形成的产业小镇本质上是围绕第二产业来打造的,而居住型的地产小镇其产业的定位必定小而精、新而特,能与小镇整体格调一致。因此,小镇居住地产的重点还是在于社区的营造,通过社区营造,将小镇地产变成都市人养生、养心、养灵的地方。

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