200亿外资抄底上海楼市 恒隆400亿港元蓄势待发

华股财经 2008年07月07日 17:07:36 来源:中国房地产报
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  外资入沪的动作令正处观望期的上海楼市更加扑朔迷离。

  6月30日,戴德梁行发布最新统计数据,今年上半年,外资在沪的房产大宗交易总额约为人民币97亿元。无论是整体收购案的数量还是价格,与往年相比毫不逊色。

  “外资对上海楼市的热情并未减弱,不仅收购写字楼,而且已经涉入住宅的交易。预计下半年的交易量只会走高,保守估计,今年整年的外资收购交易总量将达到人民币200亿元。”戴德梁行投资部华北区董事叶建成说。

  抄底良机?

  虽然当前许多业内人士看空上海楼市,但仿佛恰是海外资金抄底的最佳时机。不仅一如从前进入商业项目,而且频频涉猎住宅市场。今年上半年,首先是高富诺购买位于长宁区的华山夏都苑中的C幢,总价12亿元;紧接着,韩国的“未来资产”收购了翠湖天地御苑18号楼,总价9.63亿元。

  分析人士指出,目前上海楼市交易量徘徊不前,市场观望氛围浓厚,许多开发商为加快销售速度,甚至开始整幢抛售物业,而这正是海外投资机构接盘的好时机。“一方面,价格上还具备一定的弹性空间,另一方面,经过海外投资机构的再包装,物业升值空间更大。”

  “外资并没有逃离上海楼市,而是仍然在待价而沽。只要价格合适,他们就会出手。”叶建成表示,虽然有外资在抛盘,但接盘的也是外资,这样的抛盘只能导致更多的外资进入市场。

  事实上,不仅海外投资机构有抄底楼市的意图,许多有外资背景的开发商亦有同样的考虑。恒隆地产主席陈启宗对记者表示,恒隆地产正计划投资400亿港元于内地的18个项目,并“争取在2009年前将这些项目拿下。”陈对于恒隆地产的现金流颇为自信。在信贷紧缩的当前,内地房企资金压力极大,恒隆地产便摩拳擦掌积极布局。

  “危机,通常是在危险中蕴涵机会。”有业内人士认为,对于有大规模投资计划的房地产企业而言,目前正是抄底良机。

  陈启宗表示,当前的机会还包括通过收购内地上市房企,来拓展融资平台。他认为,A股市场疲软,股票估值较低,对于有意向在房地产业发展壮大的企业而言,倒不失为逢低吸纳的时机。

  转型股权投资

  从3年前外资进入上海楼市至今,可以见到,外资的操作运营方式壮大了中国投资市场,并且逐步让上海形成了稳定持续的房地产投资环境。

  “以前大家对外资的运作模式不了解,现在已经清楚,外资介入无非是一个增值投资的过程。当收购的物业增值到一定幅度之后,外资机构便会出手售出。”叶建成说。

  要使得收购的物业增值,外资机构并不仅是“坐享其成”,更多地是以国际化的管理理念与运营方式提升物业本身的价值。相对几年前上海写字楼散卖的方式,目前的整体出售给项目的价值提升留有较大的空间,并且拓展了整个投资市场。

  “在外资目前的投资流程中,最大的不确定因素其实是银行。”叶建成指出,以前市场会关心有没有买卖、交易会不会成功,如今“融资是否顺利”变得更加重要。

  鉴于当前上海住宅市场处于价格拉锯的阶段,在外资的海外股权交易中,银行对于该市场的交易相当谨慎,对项目资质的要求较高,且融资额度不大,一般为50%~60%。而商业地产的未来前景依然乐观,买方的融资相对比较容易。

  “在这种情况下,基金也开始寻找本地的开发商进行合作,因为项目投资的回报率更大,而且项目操作还可依靠本地开发商,而不像整体物业收购,还需要另外花费人力来进行管理。”叶建成说。

  这样的转变不惟上海独有。如青岛、天津等地,也有越来越多的基金在寻求与本土开发商战略合作。叶建成表示:“这种形式也为开发商拓宽了融资渠道。在今年不少本土开发商面临资金压力的情况下,这种合作往往就是一拍即合。”
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