缺钱地产商“割肉”换现金

华股财经 2008年07月26日 10:58:25 来源:投资者报 作者:肖君秀
字号:T|T

    一场“股权换现金”的买卖正在国内房地产界热演。

  7月12日,雅居乐地产控股有限公司(3383.HK)出售旗下公司冠金公司30%股权,获得买方摩根士丹利52.8亿元的转让款;6月30日,恒大地产计划增资扩股6亿美元,入股者包括香港新世界(9.61,-0.11,-1.13%,吧)发展有限公司主席郑裕彤、中东某国家投资局、德意志银行、美林银行等外资个人及机构;荷兰国际ING集团管理的一只5亿美元的基金与上海复地、金地集团(9.36,0.17,1.85%,吧)和龙湖集团合作……

  一边是政策调控下等钱救命的房地产商,一边是手握大量资金的外资巨鳄,而连结双方姻缘的则是一份苛刻的对赌协议。对于外资来说,简单的资产购买已经无法满足其要求,收购股权获取最大收益更为现实。

  化身股权

  股权投资的形式频频出现在大大小小的房地产商身上。近日,黑石集团对外宣称:准备对包括中国、日本等国的房地产公司进行股权投资。一轮外资化身“股权”进军房地产的热潮正在加速推进。

  国泰君安研究报告显示:2008年整个房地产行业的资金缺口高达7100亿元,今年上半年外资投资已达249.3亿美元(约占缺口1/4)。

  其中外资股权投资的形式日渐活跃,花旗、美林、瑞银、ING等国际金融巨头正纷纷成立更大规模的中国地产基金,并开始尝试与国内开发商合作。另外,其他各种形式的外国资本也纷纷结集成PE(私募股权)投入到房地产市场。

  今年第一季度房地产、物流以及能源等行业成为这些私募股权基金的重点投资领域,二季度,这些PE投资房地产市场规模为5.49亿美元,超过能源及矿业、物流以及制造业等行业,位列行业投资金额首位。

  “房地产政策放松可能还需一到两年,外资以股权形式投资,基本上花费3年时间就可以赚到翻倍收益,是一桩非常划算的买卖!”交银国际控股有限公司董事、总经理温天纳接受本报记者采访时说。

  截至6月29日,恒大地产通过私募股权的方式得到了5.06亿美元(近35亿元人民币),投资的是香港新世界发展有限公司主席郑裕彤、中东某国家投资局、德意志银行、美林银行等其他5家机构。恒大地产董事局主席许家印表示,“这次私募像个小型的IPO,虽然现在的估值不如公募,但也为进来的投资者留出了空间。”

  恒大这次相当于35亿元人民币的股权融资,在雅居乐看来不算什么,雅居乐出卖了旗下冠金公司30%权益给摩根士丹利旗下的房地产基金CrystalI,雅居乐为此获得了52.83亿元的现金,双方将共同开发海南清水湾一期项目。

  全球最大并购基金黑石公司也准备对包括中国、日本等国的房地产公司进行股权投资,黑石集团日本K.K.公司总经理AlanMiyasaki在新加坡表示,“我们很高兴能和这些房地产公司成为战略同盟,以便帮助他们走出再融资困境,希望能为他们注入新的资本。”

  对赌协议

  房地产公司出现资金饥渴,在融资无门的情况下,不得不选择苛刻的股权融资。

  恒大通过外资“股权”的方式融资成本相当高昂。

  恒大地产的招股书显示:如果在2008年6月6日前上市,给机构投资者的回报率不少于40%;如果在2008年12月6日前上市,回报率不少于50%;如果在2009年6月6日前上市,回报率不少于60%;如果在2009年12月6日前上市,则回报率不少于70%。

  如果上市不成,恒大这次5.06亿美元的成功募资,按最低40%的年息计算的话,其一年内偿还利息高达约14亿元人民币!这笔支出暂时还不能确定,而早在2006年恒大地产就先后向德意志银行、美林、淡马锡出让了共33.33%的股权,获得4亿美元,而根据协议(2008年6月6日前未上市,回报不少于40%)这4亿美元实际上已经产生了约计11亿元人民币的“计息”。

  在温天纳看来:“这种高成本的股权融资方式,对于房地产商来说无异于割肉卖血,一旦上市不成将要付出高额利息。”

  根据测算,大摩购入雅居乐旗下冠金公司海南清水湾项目的楼板价才约1800元/平方米,而按照海南目前该位置的楼市价达到6000~7000元/平方米。

  虽然雅居乐董事局主席陈卓林表示,出售项目股权不是因为资金问题,公司手头现金约有40多亿元、信贷额度约有50亿元。但是实际上光清水湾一个项目总投资额就需要200亿元,大摩投入的52.83亿元也只解决了1/4。

  中金公司地产分析师白宏炜表示,“房地产融资最好的方式是项目债权融资,选择股权融资主要是公司缺钱,负债率高,没有其他融资渠道。”

  加速渗透

  新的政策信号给予外资投资房地产更大的空间。自7月1日起,外商投资房地产业的审批权由商务部下放至省级商务主管部门。“审批权下移是政府有意引导外资投资二、三线城市”房地产市场业内如此解读。

  外资私募基金逐步完成在北京、上海、杭州等一线城市房地产市场投资的战略布局之后,武汉、成都等二线城市已经成为它们角逐的动力。

  仲量联行中国区董事高世斌表示,外资进入中国楼市一般会通过两种方式,一种是通过直接购买项目资产,另一种是通过购买持有项目资产的公司即股权交易方式。

  当前,随着国家楼市“限外”政策的不断出台,对项目资产直接购买的方式已经受到了多重约束,因此更多的外资选择股权交易的方式,这样相对更容易。“外资股权投资房地产市场,下半年将会在二、三线城市加速渗透。”某PE业知名人士断言。

  日前,武汉举行的“2008湖北房地产投资高峰论坛”上,摩根斯坦利、凯雷、贝恩、普凯、汉威资本等数十家国内外投资机构闻风而来,光武汉本地就有近20家房企报名参与融资,私募股权基金抄底二、三线房地产市场已经悄然拉开帷幕。

  温天纳表示,“2004年房地产调整时外资已经错过一拨行情,这一次不会轻易放过了。”

  不过即使外资变身为两三年期的股权投资行为,也仍然是热钱投资的一种,在外资眼里股权投资不过是融衍出来的另一种借贷行为,他们当然不是为了和房地产公司长久共存,而是获得高额的回报后在限期内撤退。

  在银根紧缩的政策下,房地产商剩下的选择只有三种:一是并购其他公司;二是被其他公司并购;三是倒闭垮掉。陷入资金链困境的房产商只能选择被并购,逃过倒闭的厄运。

点击排行
  • 热股
  • 股票
  • 视频
  • 财经
  • 理财
  • 学院
华股财经分享投资理财技巧,传播股票知识,提供炒股软件服务。浏览更多信息,请点击 [栏目导航].