百亿外资扫楼

华股财经 2008年07月26日 11:01:36 来源:投资者报 作者:曾郁兰
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    7月17日,世邦魏理仕投资以单价2.54万元/平方米、总价4.33亿人民币从远洋地产(3377.HK)购得北京燕莎商圈的高端服务式公寓远洋公馆A座的期房。上个月,该机构刚刚以9.5亿元的总价、单价1.9万元/平方米,购得位于上海的广州发展银行大厦。

  这远远不是境外房地产投资基金参与中国大宗现楼市场交易的开始,更不是结束。

  为限制外资炒楼,原建设部(现为住房和城乡建设部)等多个部委在2006年7月和2007年3月出台的171号和25号文件,禁止投资者以境外直接持有中国物业的方式投资中国房地产。

  但是,直到目前,在现楼市场,政府的“限外令”并未隔绝外资炒楼。在今年上半年这一批外资的现楼交易中,境外资金参与的现楼交易,都是外资与境外公司控制的中国地产项目而达成交易。

  根据DTZ戴德梁行的统计数据:2008年上半年,国内整幢建成物业(单一金额超过1000万美元)的买卖共有64宗,与去年上半年的31宗相比,交易量增长高达106.5%,其中,境外资金整栋物业买卖共有14宗。

  过去两年一系列限外政策,直接起因于此前的一波国际炒楼。在2006年中国房地产价格开始猛升之时,当年就发生了38宗外资对现楼的收购,主要在北京、上海一线城市,价值44亿美元,这些国际炒楼者,逢高就出货。像麦格理2006年收购上海新茂大厦,一年之后出手就赚了12亿。而当前的这一轮现楼接盘者是否也会逢高出货?

  除了通过境外公司交易外,申银万国的港股地产分析师 Kris Li 告诉《投资者报》记者:“对一些资历深的境外投资者,仍然可以打擦边球,流入资金。”虽然有一道道限制外资炒楼的政策,但如果有利可图,外资投机资金仍然会通过违规途径流入中国房地产,卷土重来。去年6月,就有29家银行(其中包括19家中资银行和10家外资银行)因“协助一些境外投机性资金假借贸易或投资等渠道流入”中国飙升的股市和房地产市场,受到中国国家外汇管理局的处罚。

  尽管如此,由于现楼的价格是经过两年国内房地产市场暴涨而形成,因此,外资很难找寻两年前大幅的升值空间。短期内,在当前的价格体系下,现楼的交易不会放大太多。DTZ戴德梁行华南区投资部主管叶国平先生告诉《投资者报》记者,“外资对现楼的未来价值预期已经饱和,外资很难觅到低价的现楼。”

  但事实并非完全如此。受本轮房地产调控、货币从紧政策影响,出现资金紧张的开发商急于现楼套现,这就给了外资低价进入的机会。分析人士指出,远洋地产此次将北京燕莎商圈的高端服务式公寓远洋公馆A座售予世邦魏理仕的价格相对较低,一部分是出于拉动整个楼盘品质的营销因素,一部分也是为了尽快套现资金。去年下半年,富力将其北京甲级写字楼富力爱丁堡广场B1栋全栋出售于一外国投资者,获得19.46亿元,以缓解一直以来的资金困局。

  分析人士进而指出,现在外资仍然囤积大笔资金在一边等待。因为“随着货币从紧政策的持续,下半年房地产市场价跌量缩还会持续,届时,可能会有更多的开发商不得不低价出售现楼套现。”

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