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万科甩卖意在洗牌?

华股财经 2008年08月04日 15:00:32 来源:证券时报 作者:周悦
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  给刚刚过去的2月做一个关键词排名的话,“万科降价”无疑名列前茅。王石把万科的降价促销策略由珠三角等地区扩展到了全国相关大中城市。   万科的领头羊作用使部分城市开发商竞相效仿,以确保在行业走势不明朗的时候尽早实现落袋为安,降价终于从个别的行为转化为一场全国性的运动。在全国各大中城市房地产市场价格或明或暗普降之后,销量已开始有所回升,但房地产市场的未来走向仍然令人难以琢磨,而万科的降价行为则被视为是行业洗牌前兆。   销售回暖难挽市场人气   房价降了,销量也有所提升。一份来自招商证券的研究报告指出,2008年2月25日到3月2日,全国重点城市房地产销售面积总体相比前周有所上涨,但是这一规模还只是2007年的50%左右,成交总体依然低迷。北京一手商品房成交面积为25.7万平方米,比上周增长62%,约为2007年周平均的60%;上海一手商品房成交面积为37万平方米,比上周增长25%,约为2007年周平均的51%;深圳一手商品房成交面积为3.1万平方米,比上周增长4%,约为2007年周平均的29%。   相对于销售数据上的回暖,大部分投资者的态度更加消极了。“涨时盼降价,真降价了更不敢买”这个怪圈促使部分消费者更趋谨慎。在2007年房价疯涨的时候,深圳房产拍卖会几无落空,而现在,整个2月的几场拍卖会上,成交数量均为零。消费者开始观望房价还能跌多少,“拐点来了,过几年再买吧”成为消费者普遍的心态。   购买力支撑降幅?   坚持“无拐论”潘石屹近日在其博客中提到,发展的主导力量并未改变。   国通证券研究所研究员赵铎认为,房价跌得太多对宏观经济发展影响并不利,对民生改善也无益,如美国次贷,2007年跌了5.7%就造成一场次级债风波。   齐鲁证券涂力磊认为,降价是对前期高涨的回应。但是,这种价格的下滑存在限度,即个人住房需求的刚性在房地产降价的同时会更加明显地爆发。而这种爆发将对房价的下滑起到适时的支撑作用。这一点,从万科在上海的元宵节特卖就得到了体现,仅仅5%的降幅,就使得万科把上海地区前期所剩下的部分尾盘一次性处理掉70%。个人对于住房消费的旺盛购买倾向和购买力,似乎依旧高得惊人。   但值得注意的是,不少开发商的降价行为实际上是资金链崩紧所致。潘石屹在其博客中提出,开发商的资金来源有三个途径:第一是销售收入,如果银行不放或者少放按揭贷款,销售收入会受到很大的影响;第二是银行贷款,这里指的是开发贷款,现在对房地产开发商的贷款也很少;第三条途径就是去资本市场融资,这条路子看来也非常困难。   行业备战洗牌   可以确定的是,今年的房地产市场确实不如去年。面对房价下降,销售仍未恢复的房地产市场,大部分观点仍认为,楼市在理性回归,而不会出现大起大落。无拐论仍坚持,即使存在一个拐点,这个拐点影响更大的是相关企业,事涉行业洗牌。   万科和王石最近一系列的言论和他们的降价行动,被市场评为是备足粮草、要清场的姿态。万科一直以来认为中国房地产一大问题是开发商太多,没有形成规模效应,质量也难以保证,市场经济竞争的必然对开发商优胜劣汰。就目前宏观经济形势来说,万科的做法加速了这一过程。   赵铎分析,万科一个企业还远远左右不了市场,这次市场的变化主要原因还是来自政府调控。万科这么做也是出于其行业地位的正常选择,在这样的条件下,企业万科首先想的是怎样持续经营,显然迅速回笼资金是将主动权留在自己手上的较优选择,扩大了规模加速了周转,可以看市场和竞争对手的变化再决定后续行动。   就在众多开发商为资金发愁之际,万科一手回笼资金,另一手则迅速拿下了4块地,SOHO中国亦一次甩出35亿拿地,万通则增资成都地产。招商地产、福星股份、苏宁环球等也宣布增发上百亿资金。以上种种行为均可视为洗牌大战前的厉兵秣马。
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