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重庆地产龙头金科股份营收下滑 拿地凶猛负债扩张重返主城区

来源:华讯财经 编辑:华讯编辑 时间:2018年03月26日 17:29:36

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  金科股份前两年曾将战略重心转移到重庆区县,近一年来重返主城区,效果如何尚待观察

  三四线城市房地产市场的火热,给区域型房企带来了利好。其中,川渝区域房企的表现尤为引人注目,起家于重庆的金科股份(000656.SZ)在2017年销售额为760亿元,排名第27位,而在2016年,其销售额为455亿元,排名30位。

  那么这家重庆房企近几年经营状况如何?未来发展势头会怎样?近日《投资者报》记者致电致函公司,一位男性证券代表称,目前公司处于被年报静默期,不方便回答问题。

  业绩不增反降

  虽然金科股份2017年销售额上升了3位,但就已公开的2017年三季报数据来看,其营收和净利润均呈现下滑,营收180.7亿元,同比下滑15%,净利润10.84亿元,同比下滑17%。经营现金流净额也是这几年首次出现大幅度下滑,为-142.9亿元,同比大降732%。销售毛利率18.6%,同比下滑约3个百分点。

  金科股份怎么了?

  金科股份较大部分营收来自于重庆,据相关数据,2016年,其在重庆地产市场的份额为4.43%。2017年,金科股份重庆主城销售业绩绩达182.14亿,大重庆范围内,金科业绩达316亿,而在整个2017年,其总销售额为760亿元。所以金科股份业绩的好坏与其在重庆的布局有很大关系。2014年左右,金科股份曾将重点从重庆主城区转移,开始将战略重心转向重庆的各个区县,还曾一度被戏称为“下乡知青”。但相对于主城区,区县地区的去库存周期更长,曾有不少小开发商就此资金断链,楼盘烂尾。

  自2016年起,金科股份重返重庆主城区,在城市核心区不断攻城略地,据克尔瑞机构统计,截止到2017年年底,金科股份已成为重庆主城土地储备最多的房企。但是,因为前两年在区县的布局,2017年,区县市场整年成交133.86亿,占比42.36%,比例仍然较高。

  在这样的布局变化下,金科股份近几年的具体经营又如何呢?首先从现金流量表中的采购商品、接受劳务支付的现金这一指标来看,2016年、2017年前三季度分别为217亿元、369亿元,分别同比增长13%、136%。这说明进入2017年以来,金科股份拿地迅猛,大举扩张,筹码更多放在重庆主城区。

  而从其存货来看,2016年、2017年前三季度分别为715亿元、931亿元,先是下滑0.88%、后又增长29%,这在一定程度上反映了金科股份2016年的发展战略多以去库存为主,进入2017年又开始扩张。

  除此之外,金科股份的负债情况和资产结构近几年表现又如何?看一家公司的资产,首先要对其资产进行大体分类,具体可分为金融资产、长期股权投资、经营类资产,而经营类资产又包括周转性资产(如存货项目、货币资金)和长期资产(如固定资产、无形资产和在建工程)。而多数房地产公司都没有太多的长期资产,资产主要集中在存货项目和货币资金上面。

  而且,对于房地产公司来说,资产负债率都较高,但更应该关注的是有息债务率,有息债务即需要偿还利息的债务,比如银行借款等。有息负债率越低,证明企业的举债成本越低。《投资者报》记者大体推算出金科股份的有息债务,2016年和2017年前三季度分别为389.1亿元、608亿元,有息债务率分别为43%、50%,三个季度过后就增长了7个百分点。

  此外,截至2017年前三季度,金科股份的负债总额已达到1206亿元,资产负债率已达84.8%。2016年其负债为1092亿元,负债率当时是79%。

  对比万科,虽然2017年前三季度其负债率也为83%,但同期,万科的有息负债率仅为11%,这也意味着金科股份相比万科来说,举债成本还是有较大差距。

  除了有息债务,公司负债还有经营性负债,包括预收账款和应付账款,这些负债是不需要偿还利息的,相当于免费占用别人的资金。而房地产公司在开发的过程中,大部分都是用的外界的资金,经营性负债率越高,意味着在实际运营过程中,公司自己投入的越少,现金流也就更加宽裕。而金科股份2016年、2017年前三季度的经营负债(包括预收账款、应付账款等)分别为478亿元、598亿元,经营负债率分别为55%、49%。而同期万科的经营负债率为84%、88%。这意味着,金科股份在实际运营中,自己投入的资金更多,现金流弹性相比万科有一定差距。

  而用经营性资产(存货和预付账款)减去经营性负债,可以计算出金科股份2016年、2017年前三季度的营运资本需求分别为273.3亿元、409.3亿元,占同期营业收入的比例分别为84%、227%,这个比例越高,意味着公司需要投入更多的钱才能带来相同的营收。而同期,万科此项数据分别为-20%、-205%,这意味着万科靠外界的钱就可带来同样的营收,而金科股份则需要投入更多自己的资金。

  且从金科股份的毛利率来看,截至2017年前三季度,其毛利率为18%,同期万科毛利率为31%。

  年报期高管减持

  近日,金科股份又出现高管在年报窗口期减持13万股的情况,收到深交所监管函。

  在上述监管函中指出,金科股份预约于2018年3月28日披露2017年年度报告,王洪飞作为金科股份的联席总裁,于3月9日卖出金科股份13万股股票,交易金额68.69万元。

  深交所认为,王洪飞上述行为违反了 《主板上市公司规范运作指引》第3.8.15条的规定。深交所表示,希望公司及全体董监高吸取教训,严格遵守《证券法》、《公司法》等法规及《股票上市规则》、《主板上市公司规范运作指引》的规定,及时、真实、准确、完整地履行信披义务,杜绝此类事件发生。

  此外,其前不久也收到了监管函,主要是在增持中出现了短线交易。而且,王洪飞的年薪曾创下重庆上市公司之最,2016年其年薪达到1089.81万元。

  这位高管在年报公布前夕减持,是否意味着其并不看好公司2017年当年业绩,因此提前抛售以避获利免得之后股价下滑、资产缩水?这也难怪投资者要打个问号了。截至2018年3月23日,金科股份股价为5.14元,市盈率21倍,高管减持消息爆出之后,股价就一路走跌。

  (原标题:重庆地产龙头金科股份营收下滑 拿地凶猛负债扩张重返主城区)


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