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“假离婚骗贷”存诸多风险 业内称难度大不可行

来源:华讯财经 编辑:华讯编辑 时间:2016年03月08日 00:48:15

 

  京华时报制图谢瑶

 

  社交媒体近日流传的一则“假离婚骗贷700万炒房”消息引发关注。消息中介绍:炒房者通过假离婚,用已有房产套取银行资金,套取的资金再拿去继续炒房。消息甫一出来,便引发大面积讨论。业内人士指出,“假离婚骗贷”倒腾术操作难度大,提醒市民切勿以身试法。                

  □缘起

  网传“骗贷炒房”引热议

  网传案例操作方法是:“夫妻在北京有套房,我把房子只写在老婆名下,然后假离婚。现在房子市价700万,我让她把房子1000万卖给我,首付300万,贷款700万。这样,我俩继续住着房子,手里却多了700万。这700万投资的收益,刚好可用来还房贷。如果房价大跌,我就不还房贷了,让银行把房子拿走。这样我们的房子就在高位变现了;如果房价继续涨,我还可以在适当的时候真卖出去,再赚差额。”

  炒房秘籍在网上热传的背景,是房地产加杠杆问题近期备受关注。央行行长周小川2月26日在上海表示,个人住房加杠杆逻辑是对的,住房贷款应该有大力发展的阶段,个人住房贷款在中国银行业总贷款占比仍较低,仍是安全产品。房地产市场也需要逆周期调节,降低首付比例审慎度是够的。2月2日,央行、银监会宣布非限购城市首套房首付比例可低至20%。

  □调查

  大额做高房价情况少见

  “房地产市场火热的时候都会听到这样的骗贷传闻。早几年,北京刚开始限购、限贷,那会儿房价涨得比较厉害,假离婚骗房贷、假结婚买房的情况也是有的。当时我婆婆也建议我跟丈夫假离婚,规避楼市政策、去银行贷款买房。我拒绝了,这是铤而走险,不确定性太多,弄不好就人财两空。”市民王女士听到上述“秘籍”后对记者感叹道。

  记者了解到,市场上不乏做高房价的情况发生。“一般是刚需购房者,比如年轻夫妻,钱都交了首付,没有资金进行房屋装修,希望可以从银行多贷几十万,解决房子的装修问题。一般额度也不会特别高。”一位房地产中介公司从业人士表示。

  业内人士指出,近期,在房贷政策、房价、监管舆论等多重因素作用下,房地产市场开始“兴奋”起来,此轮房地产加杠杆也备受关注。网传案例中这种大额的“做高”情况比较少见。但也不排除市场上有人利用房子,从银行贷出钱,投到理财、股市、楼市,或用于民间借贷。

  □分析

  价差太明显 容易识别

  网传骗贷案例这种将风险转嫁给银行、空手套白狼的事情真的具备可操作性吗?

  一位国有大行房贷人士对记者表示,“银行房贷评估有着一套专业化的流程。离婚骗房贷这种空手套白狼的事情逃不过银行风控部门‘火眼金睛’。更别说,案例中成交价较市场价高出40%,价差如此明显。”

  该人士进一步指出,房屋估值金额需要专业机构或者专业人士进行评估,并不由买卖双方说了算。此外,虽然二人假离婚,但是此前的确有婚姻事实,这种关联交易嫌疑非常明显,加上房价估值较高,银行会直接拒贷。

  “二手房买卖过程中,银行让评估公司评估二手房价格,上限是同类房源的最高价格。超过同类房源上限,银行肯定不会贷给你。目前房价估值普遍略低于市场价。”上述房屋中介公司从业人士表示。

  多位房地产业内人士表示,不排除市场上有人利用房子倒腾房贷,但这种大额“做高”情况比较少见。700万的房产腾挪出1000万难度的确很大。

  还款数额过高 收入不能保证

  据了解,目前银行房贷非常重视个人经济实力。在办理房贷时,银行会要求贷款者提供个人账户的资金流水,这是银行评估借款人的第一还款来源。其次,在银行的实际操作中,抵押则被视为第二还款来源。

  “不要说银行会不会贷款给他们,就算上述案例夫妻双方骗贷成功,也将面临高额房贷压力。”上述房地产中介指出,案例当中,贷款700万,如果按照等额本息还款法(30年),则每月需要还房贷3.7万元。按照银行普遍实行的贷款基本要求,即便贷款者除房贷之外再没有其他负债,则其每个月的收入必须达到还款额的两倍,即每个月收入7.4万元。

  记者了解到,根据国家统计局数据,2015年中国员工月平均工资为656美元,约合人民币4134元。还有数据显示,在京沪深三地,2015年城镇居民年平均可支配收入分别为52859元、52962元、44633.30元,全年收入也达不到7.4万元。案例中的这一对夫妻,如能成功贷款,其工资水平需要高于国家人均工资水平数倍。

  此外,这一房贷情况高于国人平均还贷水平,明显属于少数。个人记账app挖财旗下研究院数据显示,国人月均还贷金额已经连续6年超过4000元,2012年更高达4600元。挖财理财师张云飞建议称,住房负担比即房屋月供款除以月税后收入,一般不应超过25%-30%。

  此外,还有理财人士指出,用700万元现金投资的收益来还房贷也不可行。目前5年以上贷款基准利率是4.90%,如果是二手房,还需要缴纳各种税费,则理财的年化收益率需要长期稳定在6%以上。目前,随着央行降息、降准、利率下行,理财产品的收益率也随着下降。据了解,市面上的银行理财产品平均收益率在4%左右,p2p类、互联网金融类理财产品虽然收益较高但风险也大。

  □提醒

  涉嫌贷款诈骗 要承担刑责

  中国人民大学经济学教授李义平指出,从全球来看,中国房贷首付比例较高,一方面银行风控严格,另一方面监管严防“次贷危机”。高房贷首付背景下,老百姓进行房贷腾挪术可能得不偿失。这一操作过程中,夫妻两人还面临其他操作风险。如果日后两人关系破裂,变成真离婚了,那么房产证上没有名字的一方将面临财产损失风险。

  多位律师表示,毫无疑问网传案例是违法的,为了骗取银行贷款的虚假买卖行为,银行可以立刻收回贷款,如果贷款收不回或造成重大损失,相关人员就可能涉嫌贷款诈骗,要承担刑事责任。

  《刑法》明确定义金融诈骗罪及相关处罚:有下列情形之一,以非法占有为目的,诈骗银行或者其他金融机构的贷款,数额较大的,处五年以下有期徒刑或者拘役,并处二万元以上二十万元以下罚金;数额巨大或者有其他严重情节的,处五年以上十年以下有期徒刑,并处五万元以上五十万元以下罚金;数额特别巨大或者有其他特别严重情节的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处五万元以上五十万元以下罚金或者没收财产。

  此外,如果被银行发现,银行可以立即停贷,对个人信用也会造成影响。如果房价下跌时,想要断贷把房子丢给银行以求脱身也很难。断贷会形成个人信用污点,银行仍会向个人追回差额,追讨违约金、滞纳金等。

  □链接

  北京首套房优惠利率门槛降低

  根据融360监测的上周(2.29-3.4)房贷数据显示,北京首套房的平均利率折扣降至8.6折,执行利率是4.21%,优惠趋势不减。

  数据显示,首套房方面,农行调整为8.3折,南京银行、建行、天津银行、东亚银行调整为8.5折,花旗银行调整为8.6折,利率8.5折仍为主流;二套首付方面,南京银行调整为4成。

  融360分析师张琪认为,上周央行宣布下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,在一定程度上保证了房贷可释放金额的充足,银行间竞争加大,银行是想通过降低首套房优惠利率门槛来吸引客户,增加房贷业务量。

  同时,北京二套房首现首付4成银行。数据显示,南京银行将首付调整为4成,这是北京2016年以来二套房首付首次出现4成的银行,但目前只有这一家,5成仍为主流。对此,张琪认为,春节假期后首周,房产交易税费新政发布,但是购买二套房的家庭无法享受新的税费政策,银行配合着调整资金杠杆,弥补这方面的遗憾,不排除还将有银行降低二套房首付到4成的可能。

  京华时报记者余雪菲

  


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