您的当前位置:华股财经首页 > 区域经济 > 正文

越秀地产秀业绩!负债1259亿是销售额2倍,重仓大湾区新风口

来源:华股财经 编辑:华股编辑 时间:2019年03月06日 14:02:16

原标题:越秀地产秀业绩!负债1259亿是销售额2倍,重仓大湾区新风口

楼市资本论获知,2月27日,越秀地产召开2018年业绩会,秀下了不错的业绩。

越秀地产全年实现合同销售金额约为577.8亿元,同比上升41.4%。但同时也要看到,其总负债达到1259.1亿,大概是其业绩的2倍。

业绩发布会上,越秀同时确定今年的销售目标为680亿元,增长仅18%;与其去年所提销售年增35%、2020年冲击1000亿的既定目标有相当距离。

对此,越秀地产董事长林昭远回应称,2020年“保800争1000”,是公司“十三五”努力目标;今年18%的增长目标,则是基于对当前市场形势的预判。他们认为,中国房地产在2018年经历史上最严调控,2019年调控仍有一定的持续性,公司应该根据市场态势调整发展目标。

楼市资本论发现,2014年越秀销售金额220亿,居行业第31位(也是越秀近几年的最高位),那时保利置业销售245亿、阳光城230亿、旭辉223亿、泰禾201亿,与越秀体量相近,站在同一条赶路线上。2018年,这些房企都已跨进千亿大门,而越秀还在五六百亿间徘徊,名次退到54位。

2019年地产行业进入盘整期,房企竞争更趋白势化。在此逆水行舟的关键时刻,越秀面对粤港澳大湾区新风口,减速前行,能否顺利扩局,仍有待观察。

【一】越秀基本盘:大湾区与广州地铁

事实上,在楼市资本论看来,越秀目前的基本盘还是相当不错的。

短期看,越秀地产有1312亿可售资源年内入市,去化52%即可轻松完成全年销售任务;长远看,越秀还有深耕大湾区、引进广州地铁两大利好,可以给其加分不少。

首先,土地储备围绕大湾区布局。

越秀地产去年在拿地方面的权益投资为159亿元,通过国企合作、竞拍及并购等方式,在广州、江门、武汉、襄阳、苏州、烟台、青岛、济南等8个城市新增16幅土地,总建筑面积约505万平方米,目前总土地储备约1941万平方米,其中约48%位于粤港澳大湾区;今年全年可售资源1312亿元中,大湾区占比高达58%。

越秀已经布局大湾区的广州、香港、佛山、江门、中山等五个城市。

2月18日刚刚发布的《粤港澳大湾区发展规划纲要》,确定要将粤港澳建设成世界级城市群、宜居宜业宜游的国际一流湾区,这对越秀地产绝对是一个难得的契机,完全可以发挥本土作战优势,做大“住宅+商业地产”核心业务,实现跨越式发展。

其次,引入广州地铁战略入股。

越秀地产在业绩发布会的当天晚上,即宣布以84.82亿向母公司越秀集团、以56.26亿向广州地铁集团收购广州地铁13号线官湖站上盖物业51%股权及35%股权。同时,越秀地产向广州地铁以每股2港元发行30.81亿股认购股份,认购完成后,广州地铁将持有越秀地产19.9%股权,成为第二大股东。

引入广州地铁作为战略股东,越秀地产将在物业开发、商业经营以及对外服务领域与之开展深度合作,更多参与广州新地铁站房地产项目的开发。而据规划,到2035年,广州地铁要从目前的400公里增加到2000公里,轨道交通上盖物业的开发,市场前景相当可观。

基于以上所述,楼市资本论认为,越秀地产在发展战略上完全可以眼光得更远、步子迈得更大一些。

【二】负债1200亿,赢利赶不上债务增长

尽管目前公司基本盘还不错,但从经营层面来看,越秀近几年的财务数据确实不容乐观。

楼市资本论据最新年报,越秀地产2018年流动负债726.3亿,非流动负债532.8亿,总负债高达1259.1亿;与2017年的961.5亿相比,一年内增加债务近300亿。

这对一家销售规模在500亿左右的中型房企来说,压力不小。

如果将观察周期再往前延伸到2013年,对比可知,越秀地产负债连年攀升,总额从2013年的529.1亿,一路增至去年的1259.1亿,6年间增长了138.0%;而公开数据显示,越秀同期销售规模从2013年的153.6亿扩张到531亿,行业排名从45名下滑到54名。

也就是说,越秀地产近几年大规模举债扩张,效果并不理想,行业排名不进反退。

与债务快速增长相比,越秀同期营业收入和赢利不甚乐观。其营业收入在这6年仅从142.1亿增加到264.3亿,增长86.0%;净利润不升反降,从29.1亿下降到28.1亿,负增长3.4%。

债务增长远远超过营业收入和净利润的增长,说明公司业务经营能力和赢利能力较弱,这是越秀地产的一个核心短板,也是拖累公司规模扩张步伐迟缓的重要原因。

之所以形成这种尴尬局面,楼市资本论认与,或与越秀地产2013年起频拿地王致使难以消化的“地王后遗症”有关。

【三】越秀地王项目进展不畅

地王是唐僧肉,看上去诱惑不小,却不一定好消化。

楼市资本论据公开报道,2013年,越秀地产与投资基金合作购地,以58亿元的对价,撬动了总地价高达201亿元的7块土地,其中包括三块地王,分别是:广州海珠单价地王、萝岗单价地王武汉精武路地王。

当年5月,越秀以24.6亿元拍得广州海珠南洲路1026号住宅地块,地块面积约4.27万平方米,总体量约11.3万平方米,折算楼面价约3.46万元/平方米,加冕广州新单价地王。彼时,项目周边一手住宅均价仅2.8-3.1万/平方米,越秀3.46万/平方米的楼面价让市场为之轰动,认为必须做成豪宅产品,卖到5万+才有利可图。

9月,越秀地产联合投资基金仁达四号,又以90亿总价、12617元/平方米的楼面价拿下武汉精武路地块,创下武汉当年总价、单价“双料地王”。

10月,越秀地产又和仁达五号基金组成联合体,以43.5亿元竞得广州萝岗云埔工业区YP-P1-1地块,楼面价9181元/平方米,创下萝岗地块单价新高。

2014年,越秀地产又以64.5亿元拿下广州星汇云城项目,成为当年广州总价地王。

越秀拿下这些地王后,难以消化下咽,一直折腾到去年,地王项目才开始陆续收效。

先说南洲路地王,越秀拿地后一放五年,迟迟没有开工,外界猜测是因为市场售价难以覆盖拿地成本,所以开发商一拖再拖;而越秀方面则声称是因为政府规划更新,项目方案需要随之修改。

直到去年7月,广州国规委披露的最新方案显示,该项目将建5栋高层住宅楼,其中包含1栋最高51层的保障房,2栋18层及2栋46层的商品房,另外还有少量商业面积及公共服务配套。

这时广州房价已经跃上5万大关,越秀守得云开见月明,终于可以动工开建了。市场人士预测,如果项目售价或许会比地价翻一倍,达到7-8万元/平方米。

武汉精武路地王项目位于汉口黄金地段。越秀拿地后开发武汉国际金融汇,但进度相对迟缓,而且股权多次变更。

去年2月,越秀地产回购武汉国际金融汇项目股权;5月又回购广州星汇云城项目股权。这两个地王项目才得以在越秀并表,上半年合计营收34亿,占公司同期总营收的三分之一,净利润约5000万元。

至此,地王项目前后运作长达五年,才开始对公司营收和利润做出实际贡献,而越秀为此付出了高昂的时间成本,错过了良好的扩张机遇,江湖地位一退再退。

地王恒久远,消化难留传啊!

楼市资本论看来,今年是粤港澳大湾区的启动年,战略机遇不容错失。

越秀地产前几年错过了不少市场机会,终于站到了新风口上,期待这家广州老牌房企乘时爆发,交出亮丽成绩单。

责任编辑:

相关推荐:

栏目分类


华股财经所载文章、数据仅供参考,风险自负。

提示:华股财经不作任何“加入会员、承诺收益、利润分成”以及其他非法操作方式进行非法的理财服务。

华股财经为深圳市大赢家网络有限公司旗下财经网站 All Rights Reserved 版权所有 复制必究,客服QQ2491324951