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【分析】影响公司估值的三大因素

来源:华股财经 编辑:华股编辑 时间:2019年03月09日 14:52:14

原标题:【分析】影响公司估值的三大因素

上市公司估值经常会被高估或低估,但估值背后反映的是市场对公司当前经营状况与未来增长前景的认可程度。

我们总结了以下几项影响公司估值的因素:

成长性高且业绩确定性强的公司更受市场青睐

以当前市值最高的两家企业为例,比如,碧桂园集团拥有行业第一的土地储备面积,根据公开数据,截至 2018 上半年碧桂园土地储备面积达到 3.64 亿平方米,为可比上市公司中最高。碧桂园庞大的土地储备面积在未来皆能可预见的转化为碧桂园的管理面积,因此其物业收入成长性巨大,业绩的确定性最强。

而绿城服务则继承了母公司稳健的风格,其项目拓展对母公司的依赖程度较低,其管理面积扩张主要以第三方竞标为主,超过 70% 在管物业由非绿城第三方房地产开发商开发。同时,绿城服务同样储备面积充实,内生式扩张模式可持续性强。强大的第三方拓展和母公司的开发能力确保绿城维持稳健的「内生式」增长。

碧桂园服务和绿城服务的未来的增长前景和业绩的确定性均较高,相应的估值也处于前列。

再以 2018 年上半年数据看盈利能力情况:

数据来源:公司财报,CRIC

利润规模上碧桂园服务居首,碧桂园服务的盈利能力较强。碧桂园服务高利润率受益于其地产母公司大盘经营+低线城市布局的战略模式,碧桂园集团实行大盘经营战略,单个管理面积较大能够形成规模优势。叠加其在二三线城市集中布局,人力成本较一线城市低。

绿城服务,在基础物业定价上追求高品质和业主体验,因此毛利率相对较低。这是绿城高口碑和稳健经营的来源,其相对忠诚稳定的客户群体也增强了其未来业绩的确定性

企业的成长性也表现在未来的发展潜力。特别是物业服务企业占据社区「最后一公里」所开展的增值服务,这是不少企业在上市过程中重点提及的。发展高利润率的增值服务是众多企业重点谋划的方向,但是当前市场还未对增值服务高占比的公司显示出明显的偏爱。

根据各家公司 2018 年中报,绿城服务的园区服务收入占总营收 17.5% ,碧桂园服务社区增值服务占比 8.5% ,而增值服务占比最高的是祈福生活服务,其物业管理服务收入占据总营收仅为 14.1% ,但从数据上看,当前资本市场并未给予高增值服务企业明显更高的估值,期望单纯依靠增值服务概念获得高估值存在困难。

综合营收和盈利状况来看,市场明显偏爱成长潜力大、业绩增长明确的企业,这其中管理规模显得至关重要,而拥有当前高增长开发业务支撑的企业更受欢迎。这类企业也就相应能够获得较高的估值。这也就解释了几家物业服务企业市值与营收规模不匹配的原因。

公司一定时期的发展模式影响其估值水平

物业服务企业主要有三种扩张模式:

  • 依托地产母公司开发的新项目;
  • 并购其他物业服务企业;
  • 第三方项目招投标。

目前上市的物业服务企业都是多种扩张方式并举,但是各自的侧重不同,不同的扩张方式有不同的增长前景和盈利质量。

中奥到家作为营收增长最快、规模居中的上市企业,市值和估值于行业较低。影响估值最大的原因主要是作为少有的无房企背景的上市物业服务企业,中奥到家未来仅能靠第三方项目招投标和并购来维持增长。叠加其 2015—2016 年受亏损严重的 O2O 业务的拖累,业绩持续亏损,其股价相应也陷入了低谷。但考虑到中奥到家剥离亏损业务,财务指标转向稳健,及其强劲的发展势头,当前的估值水平具有较高的投资吸引力,未来有望迎来估值修复行情。

与中奥到家处境相似的还有彩生活,作为最早上市的物业服务企业,彩生活的管理面积、营收及利润均居可比上市公司前列,但其当前 13 倍的滚动 PE 远远不能匹配营收规模,估值或被低估。

其中,房企母公司开发能力弱是主要的影响因素。彩生活 40% 的复合增长率有较大部分来源于依靠举债并购物业服务企业来获得管理面积和业绩上的增长,这种依靠并购获得的增长,投资者或会认为其可持续性远不如获得新的商品房项目来的可靠。一方面并购需要大量负债,影响企业的现金流;另一方面并购会产生较大的溢价,影响项目的盈利质量。

地产母公司的经营状况或影响物业子公司的估值水平

再看营收规模与永升生活相当的佳兆业物业。作为背靠佳兆业集团的物业服务企业,佳兆业物业的未来增长潜力有一定的保障。但是其 2015-2018 年 18.3% 的复合增长率处于行业可比公司中较低的水平。前景不明朗的母公司以及低于同行的增长状况一定程度上给佳兆业物业的估值打了一定的折扣。

但这个状况未来或能得到明显改善。据公开资料,截止 2017 年底,佳兆业土储建筑面积超 2200 万平米,低成本优质的土储释放有望极大改善母公司的经营,带来物业子公司的估值修复和管理面积增长。

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