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叶檀:警惕!南京万达茂总经理自杀 暗示巨大风险 房地产行业纠结至死

来源:华讯财经 编辑:华讯编辑 时间:2018年06月13日 16:12:12

  

 

  图片来源:视觉中国

  文/叶檀☞财经女侠 | 毒舌善心

  高房价很痛苦,高周转很痛苦。

  南京万达茂,开业仅10天,爆出两起员工身故事件——6月6日,万达茂总经理徐毓被发现在附近一处在建工地坠亡;10日上午,在万达茂楼顶,发现刚参加工作的22岁暖通工人小贾的遗体。

  无言。

  谁也不知道这位总经理,在生前的最后时刻,到底承受了多大的压力?地产界有言,生不进万科,死不进恒大,生死不进碧桂园。那进万达呢?

  不进恒、万、碧,就能过上幸福生活了吗?太傻太天真。进中小房企,再过两年,不一定有饭碗,连痛苦的资格都没有。

  房企跟地方财政一样,纠结至死。

  房地产行业的政策风险深不可测。据不完全统计,截止6月6日,今年年内发布的各项房地产调控政策已超过160次,去年累计200多次。

  预期不明确的高风险行业,特色就是周期短、周转高、用杠杆、藏现金,比如贩毒。

  风险加大,按理开发商应该减少开发,手握现金和可快速变现资产。事实刚好相反,开发商心惊胆战,却在抢地。全国土拍价格上涨,开发商拿地金额增加。

  根据中原地产研究中心统计数据,截至5月28日,全国50大城市合计土地出让金高达1.39万亿,同比2017年同期的9360亿上涨48.3%,多卖了4520亿。

  杭州,位列土地出让金50城第一,高达1244亿,同比上涨210%。武汉、福州、广州、郑州、重庆、济南、天津等22个热门城市,卖地都超过200亿。三四线城市的热度,从去年开始就上升。

  大者恒大,大开发商抢地更厉害。今年前5个月,拿地总额前10位的房企,金额总计3696亿元,同比平均增长率40.7%,拿地超过百亿的房企多达22家。

  面粉贵了,风险高了,面包价格被控制了,开发商反而大抢地,这说不通。

  既然风险那么大,开发商不能减少拿地、减少销售吗?不行。对于开发商来说,规模一旦下降,就不是赢利下降的问题,是生存还是死亡的问题。

  开发商没有规模,银行不给贷款。我问过在银行工作的朋友,他们的开发贷,就贷给几家大房企。

  房企境内、境外大借钱。据Wind数据,今年前4个月,全国房企海外融资金额达233.2亿美元,同比飙升107%。

  人民币贷款数量也在上升。2018年一季度末,人民币房地产贷款余额34.1万亿元,136家上市房企负债超6.58万亿元,平均每家负债高达484亿元,平均负债率79.1%,35家房企资产负债率超越80%红线。只要销售好,一切不是问题。

  5月28日,上交所信息披露,碧桂园拟发行的200亿元公司债再度中止。2月7日,已经被中止过一次。碧桂园尚且如此,其他房企的压力可想而知。

  偿债高峰期快要到来。申万宏源的数据是,包含公司债、企业债、中票及定向工具的地产产业债务,2018年全年到期量总计1949亿元,三四季度是到期高峰(分别为932亿、698亿元),2019年、2020年到期量更大,每年增量都在1000亿以上。

  欠钱是要还的!

  股价维持在高位,问题不大。A股市场几乎无股不押,一旦房地产上市公司股价下跌,就会引发质押平仓风险,参照华谊兄弟。

  场内、场外股权质押全线收缩,近一个月,超过20家上市公司股权质押遭遇平仓,环比4月激增4倍。

  Choice数据统计,A股2488家上市公司累计股权质押市值达5.7万亿元,有5528亿元触及平仓线,4189亿元触及预警线,涉险的股权质押超过9000亿元。5月份以来,已有至少88家A股上市公司发布股票补充质押公告,仅次于今年2月份。

  事态已经很严重,更要命的事情来了。

  货币进入加息周期。外有美联储加息,内有央行稳货币,美联储今年6月几乎铁定要加息,国内大概率跟随美联储加息降准。房地产境内外融资成本铁定上升,生存还是死亡的根本,又一次摆到台面上。

  整体的房地产政策是增保障、去库存,增首付,用投资者的真金白银做实泡沫。

  开发商办法是像陀螺一样,被鞭子抽着,加快周转。

  2008年爆发金融危机,万科遭遇第一次业绩负增长,要求“5986”:拿地后5个月开工、9个月开盘、普通住宅要占80%以上,开盘后当月销量要达60%。

  碧桂园青出于蓝,万达“18个月一座城”,平均每年超过15个新项目开工,不是铁打的人根本Hold不住。

  高周转,房产销售是王道。

  有人轻松的说,开发商可以做长租、做轻资产、做房地产信托,这显然不了解行业,远水解不了近渴,做文旅地产靠文旅赢利的有多少?从根子上,还是靠卖房。

  各梯队销售金额入榜门槛越来越高。据克而瑞数据,今年前五个月,TOP100房企总体销售规模3.47万亿元,同比增长33.5%;TOP50同比增长58.3%;TOP30、TOP3房企门槛同比增长38.8%、31.4%。

  现在了解开发商为什么疯狂抢地了吧?

  拿地、开发、销售、再拿地、再开发、再销售,这是无尽的循环。再害怕也得拿地,拿了地尽快卖,卖了房赶紧再拿地。

  前面有胡萝卜挂着,后面有鞭子抽着,半夜睡觉还在做噩梦。不要光看到人家吃肉,也要看到人家半夜痛哭。

  这次南京万达茂徐毓出事后,我问南京的销售牛人,他们觉得惋惜,后怕之余,表示要调整心态,压力总会过去,生命才是最重要的。

  巨大的压力不会停止,高杠杆、低周转企业,要么已经爆仓、要么正在爆仓的路上!


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