龙头房企抢地大战即将打响 开发商包鼓思扩张

2012年08月23日 10:05:30
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  告别了年初时的悲观气氛,中报过后房企纷纷抛出了下半年的计划。先是上半年业绩不错的中海地产将销售目标调整至千亿元,随后保利也被外界认为最有可能是冲击千亿俱乐部的企业;龙头老大万科在销售和融资双丰收的情况下,手握470亿元现金放言四季度将会买很多地。种种迹象表明暂时渡过危机的房地产行业正在经历着一场巨大蜕变。

  最难时刻已过

  时下在房地产业里最为流行的一句话就是最艰难的时刻已经过去。

  早在今年6月份,借壳*ST东源上市的金科股份就率先发出了回暖声音,其公告称, 房地产行业最艰难的时期已经过去,目前是获取新土地项目的较好时机。随即,举债10亿元开始拿地扩张。

  当时许多人对此还嗤之以鼻,认为其高兴得过早。随即,保利地产成都公司发布了一条广泛流传的微博:“保利求地!净地、商业、住宅来者不拒;收购、合作、转让,你说了算。”保利的表态让人们意识到,调控的影响正在被市场慢慢化解。

  保利和金科的预判在半年报发布后成为了更多企业的共识。

  8月10日,在香港中海半年业绩发布会上,尽管中海董事会主席孔庆平表示“最严峻的情况还没有过去”,但是中海却将年初的销售目标从800亿港元调高至了1000亿港元。

  随即,远洋地产行政总裁李明也表示,最坏的时刻已经过去了。

  8月17日,龙湖地产首席执行官邵明晓在2012年中期业绩发布会上表示,预计今年下半年楼市的整体表现会比上半年好一些,但也不认为会出现大的市场反弹。

  开发商的信心满满主要来自半年业绩的大幅上涨。

  北京中原市场研究部统计数据显示,截至8月22日,公布上半年年报的房企合计有72家,占据整体上市房企140家的一半以上。

  72家房企的总营业收入同比大涨,合计总营业收入达到了1120亿元,同比去年上半年的943.7亿元上涨幅度达到了18.7%。在72家企业中,同比下调的企业仅28家,大部分企业在上半年营收均有上涨,万科等企业的营业收入均实现了大幅上涨。

  链家地产市场研究部常清认为,与净利润等滞后超过一年的数据相比,销售回款和新增借款更能反映出目前房企的真实资金情况,对房企未来经营的策略影响更为明显。

  资金链解忧

  绿城的资金链问题成为了调控以来房企命运的真实写照,随着中报的发布,房企的现金流和债务均有所好转。

  公布中报业绩的72家房企经营活动产生的现金流净额超过1700亿元,高于去年同期。

  截至6月底,万科持有现金470.1亿元,较年初提高了37%,远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和203.1亿元。截至6月底,万科各类存货中,现房库存仅81.9亿元,占各类库存的比例仅为3.62%。在负债率方面,剔除预售账款,万科真实负债率只有39.3%,较去年年末下降0.3个百分点。

  招商地产:上半年期末现金179亿元,财务安全。真实资产负债率46%、净负债率24%, 较年初下降7.1个和2.5个百分点。

  从每股的现金流量来看,大部分企业数据相比一季度都有明显好转,万科在半年报中的每股现金流量为0.26,而在一季度则为0.12。中润资源的每股现金流量在一季度为-0.0100,扭转为0.1609。莱茵置业从一季度的0.1158上涨到目前的0.4173,其他房企也大多明显缓解了资金情况。

  回顾标杆房企上半年的销售走势,1-2月份,受春节影响,标杆房企的成交量亦陷入低谷。进入3月份以来,由于节后刚性需求集中释放,再加上房企加快推盘节奏并广泛实行低价促销的策略,标杆房企的销售业绩开始逐渐回升。5-6月,保利、万科和中海三家房企连续两月单月销售金额都超过100亿元大关,成为市场佼佼者。6月份,标杆房企的总销售额首次突破700亿元人民币,创出历史新高。

  标杆房企销售回暖的主要原因一方面得益于调控大环境的改善,刺激整体成交量回升;另一方面,在调控周期中,开发商亦积极探索适应市场变化的策略。总体上讲,标杆房企在推盘策略、产品定位以及销售策略等方面较前期均有所调整。

  拿地扩张

  资金链的改善让开发商首先想到的就是拿地扩张。

  手握470亿元现金的龙头万科最先表示出了下半年的拿地计划。8月21日,万科董秘谭华杰在投资者交流活动上表示,7月份万科买地用了60个亿。他同时称,今年四季度是拿地的好时候,万科还会再买很多地。

  据了解,7月份万科入手的11宗土地中,4宗集中于青岛市,其他则分散在成都、杭州、宁波、重庆等地。据不完全统计,自4月份万科出手土地市场以来,至今已新增项目共18个,总地价约为112亿元。

  由于上半年市场的不明朗,房企的拿地数量有所减缓。记者了解到,今年上半年龙湖斩获7幅土地,总建筑面积247.6万平方米,基本均以挂牌底价获得。

  邵明晓表示,除上半年购得的7块土地之外,本月龙湖又新购了4块土地,截至8月龙湖于2012年已摘得11块土地。

  邵明晓称,今年龙湖有比较充裕的资金,负债率也处于合适的水平,因此支撑集团在此前获得了许多优质地块,龙湖方面认为这些地块的价格比较合适,足以支撑未来的发展。

  邵明晓同时表示,观察到目前土地市场热度上升,因此公司接下来在土地市场会比较谨慎。龙湖董事长吴亚军也称,除了在财务上谨慎之外,龙湖在土地的位置上也会谨慎选择,尽量在城市中心地区拿地。

  至于龙湖的拿地策略,邵明晓称,在东部地区主要会在一二线城市拿地,也会选择性地进入三线城市,而在西部地区则基本集中在省会城市,如成都、重庆和西安等。

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