外资悄然撤离中国楼市 全年投资或现腰斩

2012年08月29日 10:24:39
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  曾经因手持天量资产而不可一世的外资房企和投资基金正悄然从中国楼市撤退。转让已有地块,降价促销,跑量回款,不一而足。初步预测,2012年,中国房地产投资中利用外资额可能大幅下降50%,并创下人民币升值7周年以来最差投资行情。回顾外资“作战”中国楼市的历史,可以清晰地看到与人民币升值周期捆绑的投资曲线。

  没有哪个行业或企业能够躲得过这一轮全球经济低迷,曾经因手持天量资产而不可一世的外资房企和投资基金也不例外。单看房地产开发投资中“利用外资”一项,2007年市场最火爆时,其增幅高达632%。到2010年,外资在中国房地产开发中的年同比增速为66%。不过,这一趋势到今年将彻底改写。2012年,中国房地产投资中利用外资额可能大幅下降50%,并创下人民币升值7周年以来最差投资行情。

  细究这一结果就会发现,影响外资投资中国楼市的原因有主客观多种因素:首先是政策上,中国一直严格限购外商投资房地产;其次,全球经济低迷,加上人民币升值周期性见顶,外资机构将项目变现避险的意图越来越明确;最后,外资同样“受累”宏观调控,与内资企业的竞争中,外资也不得不以价格战来力保生存。种种因素综合在一起,最终上演了外资2012年在中国房地产市场投资热情的大逆转。

  火热恋情“戛然而止”

  从今年初开始,全国房地产开发投资的到位资金结构出现重大变化:利用外资额从1至2月同比增长24.2%,一路下降。前3个月至前7个月的利用外资额同比降幅分别为22.4%、42.9%、36.8%、53.9%和54.3%。以前7个月228亿元的利用外资额计,平均每月房地产开发利用外资额32.6亿元,按此推算,全年或在400亿元左右。一个可以对比的数字是,2011年和2010年,中国房地产开发利用外资额分别为814亿元和796亿元。也就是说,如果2012年外资投资金额以400亿元计算,其同比跌幅可能接近“腰斩”。

  在2010年房地产繁荣时期的终结点前,外资对房地产开发的贡献额同比增幅高达66%,是所有到位资金来源中,增速最快的领域。再远一点,回到2007年,中国房地产开发投资中,利用外资同比增长幅度为632%。即便在2008年全球金融危机集中爆发的时候,外资在2009年体现出来的中国房地产投资额也有470亿元,同比只下降35.5%。

  可见,今天中国楼市上外资的身影和姿态正呈现质的变化。如果把这些冰冷冷的数据落实到市场上,各类外资企业收缩中国楼市投资的姿态,就更加鲜活。

  铁狮门48亿低调甩卖两上海地块

  近日,素有美国头号房企之称的铁狮门又开始低调叫卖囤在手中的中国地块。记者从业内人士获悉,此次铁狮门想转手的是位于上海新江湾城的两块地,一块为43亩商办用地,总建筑面积11.4万平方米,楼板价14000元/平方米,总价约16亿元。另一块地126亩,楼板价17000元/平方米,总建筑面积19.47万平方米,土地款约32亿元。两块的转让方式都是单块地项目公司转让。

  资料显示,美国铁狮门房地产公司成立于1978年,以在世界各地收购、开发或管理物业为主营业务。2005年,铁狮门中国基金建立,开始其在中国相对独立的房地产开发,并陆续在上海、北京、天津、成都等城市展开项目布局。

  2008年初,当时上海土地市场最热门板块新江湾城开出F地块,总建筑面积90万平方米,因集合了办公、酒店、文化娱乐、商业和住宅等各类物业而备受关注,挂牌起始价高达67.517亿元。最终,地块被唯一竞购方——铁狮门摘得,创下当时总价“地王”,折合楼板价7500元/平方米。

  此后三年时间,世界经济经历了2008年开始的全球金融危机,这一地王项目的开工进度也变得一波三折。业内传言称,铁狮门受累金融危机资金链吃紧,欲出售F地块部分股权融资。最终,2010年底,上海城投置业作为该地块出让时的一级开发商,以26.6亿元回购了项目36%的股权。

  到2011年6月,停摆3年的铁狮门项目以“尚浦领世”的名字宣布动工,总投资额高达170.75亿元。中房集团分析师薛建雄介绍,尚浦领世第一期公寓项目将在今年年底前开始预售。但是显然,在欧美经济危机愈演愈烈的情况下,铁狮门在现有股权比例下支撑项目推进也已经遇到问题。“金融危机暴发以来,铁狮门上海地王项目屡传转卖,最终还是没能撑到最后。”薛建雄感慨。

  一位接近铁狮门的内地房地产大佬级人物向记者介绍,铁狮门等作为美国最大房地产企业,其退出部分中国市场,一方面是平衡单个项目收益,另一方面是因为全国经济不景气而有意控制风险。

  众外企降价促销回款压力不逊内资

  除了卖项目以外,更多在华投资的外资房企选择顺应市场,降价跑量。

  今年以来,注册于新加坡的仁恒置地在上海等地的豪宅项目陆续传出降价消息和质量纠纷,涉及包括上海仁恒森兰雅苑、仁恒怡庭等。“质量纠纷多是在房价下降周期时出现。业主对价格的不满情绪有时候会通过交房阶段的质量投诉体现出来。”一位业内人士称。据仁恒怡庭一位购房者介绍,其在2010年购买的房子价格在7万元/平方米以上,但目前仁恒怡庭别墅项目成交价格不过5万元/平方米左右。在去年12月,其别墅成交单价最高到8.1万元/平方米。

  更多聪明的外资企业选择开盘就降价促销。比较典型的是和记黄埔和九龙仓。据了解,和记黄埔旗下常州御翠园项目在今年7月开盘,公寓的价格由原计划的2万元/平方米降至1.1万元/平方米左右,别墅由原计划4万元/平方米降至2.4万元/平方米左右。降幅在40%至50%之间。

  正是因为比较积极的价格策略,和黄上半年在地产及酒店方面录得收益总额92.11亿港元,较去年同期增长24%。在房地产业整体低迷的今天,这一成绩已经算是喜人。相比之下,李嘉诚旗下另一企业长江实业就不那么幸运了。根据其半年报,上半年长实物业销售营业额为155.21亿元,较去年同期大幅减少85.97亿元。物业销售收益为60.4亿元,比去年同期减少13.8%。

  除了降价促销外,间接投资房地产企业的外资基金公司今年同样谨言慎行。包括荷兰ING、摩根大通、华平投资、淡马锡等传统基金大鳄今年以来都鲜有动作。

  “我们一直密切接触这些基金,他们目前在中国确实非常谨慎。”薛建雄表示,这里面原因很多,一方面国际融资已经不再如前几年那样容易。而人民币汇率阶段性贬值,也影响了部分外资在华投资热情。对于手里有钱的企业来说,投资中国物业的操作难度也在增加。比如,对于一些传统基金来说,他们惯常做法是单独运作持有型物业,收购后可以通过一段时间经营,实现价格升值。但是目前,在北京、上海租金大幅攀升的情况下,这类物业很难找。另外一些外资基金近年来通过与房地产企业合作开发的模式来获利,但是因为国内房地产业财务管理比较不规范,外资基金的财务管控效果不佳。

  外资炒楼热情“暗合”升值周期

  回顾外资“作战”中国楼市的历史,可以清晰地看到与人民币升值周期捆绑的投资曲线。

  2005年7月21日,中国人民银行宣布,我国开始实行以市场供求为基础,参考一揽子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。一场引发中国经济大变局的汇率改革自此启动。此后7年,人民币升值幅度最高攀至30%附近。而外资对中国房地产业的大举进入,也多集中在2005年后三年,直到2008年经济危机暴发,外资对中国楼市的投资热情也只是短暂地冷却了几个月,又在2010年那一轮经济刺激和楼市暴涨下卷土重来。其中比较典型的外资投资案例,包括荷兰ING集团、瑞银集团、凯德置地等与金地集团、龙湖地产等龙头房企结盟开发的众多房地产项目。

  人民币升值利好房地产的道理非常简单,外资收购房地产可享受双重收益,一方面是不动产本身的升值收益,一方面是产业资本的本币价值带来的汇率收益。“前几年外商投资整体持续增长,主要就是因为房地产和其他一些投机资本的加入。房地产遇冷后,FDI(外商直接投资)必然会出现持续下滑。”商务部研究院一位研究人员表示。

  根据商务部8月16日公布的数据显示,今年7月我国FDI金额为75.8亿美元,同比下降8.7%,创下了两年内新低。今年前7个月,全国实际使用外资金额666.7亿美元,同比下降3.6%。有分析人士指出,FDI出现持续下滑的主要原因是欧债危机反复的影响,另外国内吸收外资的优势也在弱化。

  “因为外商直接投资房地产在中国是被政策禁止的,所以一些外商就把在国内其他收益用于房地产投资。如果这些项目资金链出现问题,外资没有办法直接从国外调美元进中国楼市,所以只能依靠国内私募来完成融资。这也是造成部分外资在国内楼市投资不那么顺畅的原因。”薛建雄表示。

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