商品房去库存提速 部分城市或现供应紧张

2012年09月07日 10:02:14
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  经过了数月成交回暖后,楼市整体库存状况仍然处于相对高位。上海易居房地产研究院的数据显示,截至2012年8月底,全国30个典型城市新建商品住宅库存总量为12499万平方米,与上月相比基本持平,比去年同期增长25%。业内人士认为,销售回暖将推动部分城市库存规模下降,而在前期土地成交清淡、近几个月来商品房施工面积增速持续下滑等因素综合影响下,未来市场供应将受到影响,部分城市可能出现供应紧张现象。

  一线城市库存料继续降低

  库存高企的状况从去年就已出现。来自上海易居房地产研究院的数据显示,从去年12月开始,全国30个典型城市新建商品住宅库存总量始终保持在12万平方米以上规模。在30个典型城市中,库存总量排名前5位分别是青岛、西安、上海、北京、长春。其中,青岛的新建商品住宅库存量达到1168.23万平方米,压力较大。北京、上海两地的库存量虽大,但由于月成交量较大,这些地区库存的去化周期并不长。

  今年二季度以来,房地产市场成交火爆,不少热点城市的成交量甚至回归到调控前水平。但从上述数据来看,房地产市场的库存并未明显减少。

  分析人士认为,当前库存高企,主要因前两年土地交易旺盛,并陆续转化成房屋供应,填补了房屋热销形成的空缺。开发商从拿地到最终形成房屋供应,大约需要1-2年的周期。当前这批库存的形成,主要来自于2010年和2011年的新增土地供应。

  但在“金九银十”热销预期下,上述库存恐怕难以在高位维持太久。上海易居房地产研究院综合研究部研究员严跃进表示,一线城市库存已在高位盘整多月,继续攀升的支撑力度不够,新入市楼盘可能不足以抵消楼市成交活跃的消耗,预计未来两个月,库存量将有所降低。

  从8月下旬以来,房企普遍加大了推盘力度,且以价位不高的普通住房为主。不少业内人士预期,尽管房价并未实质下降,但在信贷政策仍属宽松范围内,“金九银十”市场热销的可能性较大,这或将加快去库存的步伐。

  此外,来自国家统计局的数据显示,受楼市调控影响,近几个月来,全国商品房施工面积增速持续下滑,新开工面积则连续4个月保持同比下降,且降幅不断扩大。这也被认为将影响到库存的补充,以及未来的市场供应。

  部分城市供应或放缓

  根据北京市住建委的信息,截至9月5日,北京市的新房住宅库存(期房+现房)为76877套,继续保持在8万套以下的低位。按照8月份的成交量,这部分库存的消化周期尚不足5个月。受政策预期不确定的影响,今年8月中旬以来,北京甚至一度出现半个月的“期房供应荒”,这在往年并不多见。

  上海易居房地产研究院的报告称,在本轮库存周期中,三线城市库存呈现出明显的上升趋势,一二线城市的新建商品住宅库存则明显处于停滞,甚至是下降的趋势中。

  业内人士分析,造成这种现象的原因主要在于近几个月来,热点城市的成交量持续保持高位,库存消化明显。而近几年来,房企拿地和开发的战略重点,已经由一二线城市转向三四线城市,极大地补充了当地库存。

  据中国指数研究院的统计,除北京外,广州、深圳、苏州、杭州、南京、福州等热点城市的住房库存也面临着较短的消化周期。长期来看,个别热点城市后续供应堪忧。上述机构的数据还显示,2009年以来,北上广深4个城市的住宅用地成交总和只有1.1亿平方米左右。其中,北京、上海住宅用地成交面积均在4500万平方米以下,广州不到2200万平方米,深圳则只有650万平方米左右。按照现有的住宅市场消化能力,这四个一线城市的新增土地消化周期均不足三年半。此外,杭州、长沙、苏州、东莞等城市的土地去化周期同样不足这一水平。而相比之下,武汉、天津、青岛、沈阳等城市的消化周期在7年至10年之间。

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