9月百城平均房价环比续涨 房企定价策略或分化

2012年10月09日 08:33:59
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  来自机构的统计数据显示,9月全国平均房价涨势趋缓。

  中国房地产指数系统8日发布报告称,该机构对100个城市新建住宅的全样本调查显示,9月全国100个城市(新建)住宅平均价格为8753元/平方米,环比(较上月)上涨0.17%,为今年6月以来连续第四个月上涨,但涨幅继续收窄;相比去年同期(同比),百城住宅均价连续第六个月同比下跌,跌幅为1.4%,比8月缩小0.2个百分点。

  中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为,虽然百城房价已连续第四个月环比上涨,但每个月的涨幅都很小。这种小波段内的上涨即便是连续的,也不能确定已形成一种上涨趋势。

  中指院监测的所谓新建住宅价格,系该机构从样本楼盘采集到报价后,乘以系数后得出,并非最终的成交价格。

  “大城市实际供应不足”

  相比之下,北京、上海等十大城市9月的房价涨幅略大。

  中指院数据显示,十大城市9月住宅均价为15573元/平方米,环比上涨0.22%;同比下跌1.35%,同比跌幅继续缩小。

  陈晟认为,一线城市及部分重点城市的开发商今年的销售任务完成得普遍不错,因此价格较为坚挺,并没有在9月采取较大幅度的打折促销。而部分三线城市在供应上存在泡沫,超过了实际需求,因此价格存在较大的下行压力。

  “对于一线城市而言,一旦需求有所释放,价格就能很快被支撑住,甚至向上。”陈晟说,一线城市等大城市目前的实际供应是不足的,出于稳定房价的考虑,近期部分一线城市出台了强化限购的措施,使得需求又遭一定程度的压抑。

  在陈晟看来,随着今年楼市的整体好转,开发商的折扣力度普遍缩小,目前的折扣其实都是价格抬升后的折扣,与年初时市场价基础上的打折已不能同日而语。

  某上市房企营销总监也说,今年楼市总体还行,大多数开发商的项目卖得还可以,在这种情况下折扣自然会收窄。

  某上市房企副总裁还提到,现在在售的房子成本都比较高,开发商资金又不紧张,没道理非降价不可,“而且现在的地价也不便宜,开发商也不会割肉去拿地。”

  开发商“连续小涨价”

  大幅涨价同样不现实。

  某上市房企营销总监直言,那种牛市时大幅跳开涨价的情况是没有的,市场上实际出现的是,销售平稳状态下开发商暗地里小涨的情况,“像我们的一个中高端别墅项目,每次开盘的价格会比上一次小涨个500元/平方米。对于总价上千万元的房子,总价上变化并不明显,客户也不大能明显感觉到。”

  据该营销总监称,这种每次开盘小涨个几百元的做法,很多开发商都在用。这也从一个侧面说明,当前的市场销售比较常态化,在销售平稳的情况下,开发商小幅增加利润,可能是大城市房价连续数月环比微涨的原因,“当前买房者以自住需求为主,以往市场火爆时那种追涨并不断推高成交量的投资型买家并不存在。”

  某上市房企副总裁也提到,一些楼盘开盘后的价格可能会比开盘时高,但这只是开发商吸引客户的手段,等到下次推盘,价格总体还是会维持在前一次的水平上,顶多根据房源位置、装修情况小幅调整一下。而且,经过今年以来的一连串收窄折扣,当前很多楼盘的价格已回归到大降价前的水平。

  定价策略“可能分化”

  “接下来的几个月,各大城市的房价还是会维持微幅上涨的情况。”某上市房企营销总监预计,随着年底的临近以及销售任务完成情况的不同,在定价上,开发商可能会出现分化,“有些开发商可能会继续适销对路,有的可能会跑量抓现金流,有的则可能提高价格,追求利润。”

  前述上市房企副总裁则判断,未来几个月,全国主要城市的房价会总体保持平稳,“经过两年多的调控,楼市已经达成了阶段性平稳,价格小幅上涨或下跌都属正常。”

  该副总裁进一步说,现在包括该公司在内的很多开发商销售任务都基本完成了。在今年剩余时间里,开发商会以一种较灵活方式对待市场,如果项目还能继续卖,就图点利润;如果资金还较富余,就考虑拿点地。

  对于房价走势,该副总裁预计,接下来几个月会保持稳定,但明年或有上涨压力,“影响价格的最基本因素是供需环境和成本,其次是政策、舆论等。目前价格已和去年同期差不多了,去年底以来的以价换量已彻底告一段落,只是目前的成交量还略微显得有些低,成交量能再升一些就好了。”

  楼市成交的疲软,让开发商眼下颇为担忧。

  某上市房企营销总监认为,9月上海楼市约81万平方米的成交量,不算太好。

  “从9月的情况看,很多城市的成交量是比较差的。像上海,在新增供应增加的情况下,成交量却和8月差不多,这其实说明当前的市场还是比较疲软的,客户的观望情绪还是很浓。”上述房企副总裁说。

  佑威此前发布的数据显示,今年9月,上海市商品住宅成交面积为80.99万平方米,环比上涨0.96%,比去年同期上涨42.31%;新增供应量则高达127.09万平方米。

  “在未来数月政策不加码也不放松的前提下,随着开发商资金回笼的日渐完成,开发商像去年底那样大幅降价的动力并不存在。”陈晟说,目前开发商的心态普遍较为谨慎,愿意接受当前市场微妙的价格平衡,而不敢涨价,“稳定是各方都乐意见到的。”

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