繁荣与隐患 动力与阻力——透视美国房贷市场

2008年04月23日 18:57:32 来源:大赢家财富网
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   多年来,美国住房信贷支持房地产繁荣,强劲地促进了消费和投资,成为支撑美国经济增长的支柱之一。美国的房产财富规模达15.2万亿美元,占全部非金融性有形资产的36%。美国家庭的住房支出已占总支出的33%左右,住房抵押贷款占家庭收入的比例则从1979年的46%提高到2001年的73%。但是,繁荣的表象之下,隐患和风险也在  
积聚,去年爆发的次贷问题就是隐患的集中表现。  

  两级市场 两次革命  

    美国住房金融体系由两级抵押市场构成主体,其中一级市场是住房抵押的初始交易市场,二级市场是住房抵押资金的再交易和再流通市场。  

    一级市场住房抵押机构向住房购买者发放的贷款,既可以纳入自己的资产负债表内投资,也可以将其在二级市场出售,获得更多的流动资金为更多的购房者提供贷款。二级市场则为一级贷款机构融资和分担风险。在住房抵押贷款二级市场上,抵押贷款的买卖主要是在商业银行、财务公司、保险公司及抵押公司等金融机构之间或与抵押证券发行机构之间进行。买主的目的,有的是持有并作为投资,有的是为了打包发行抵押证券。目前,这类抵押权的最终和最大买家是简称房利美(Fannie Mae)的“联邦国民抵押协会”(FNMA)和简称房地美(Freddie Mac)的“联邦住房贷款抵押公司”(FHLMC)。美国的养老金制度也为住房抵押市场提供了长期资金来源。  

    美国住房信贷市场经历了两次革命。第一次革命发生在上世纪30年代大萧条时期,美国会立法创建了联邦住房管理署和住宅所有者公司(后来改名为联邦国民抵押协会),将抵押贷款条件由短期、可变利率和低贷款房价比率改为长期、固定利率和较高贷款房价比率,并将抵押贷款市场与资本市场联结起来,抵押贷款业务受到严格管制并由联邦政府担保。第二次革命发生在上世纪70年代。国会立法建立房利美和房地美,由两机构负责抵押信贷买卖和融资,以保持信贷市场流动性。住房融资出现可调利率抵押贷款(ARM)、住房抵押贷款证券(MBS)等新形式。  

    繁荣有因 隐患积聚  

    美国住房信贷和房地产繁荣与如下因素相关:  

    第一,政府对资本市场和住房信贷放松管制,主要通过房利美和房地美这两个机构来支持、调控美国住房融资体系。到2003年底,房利美总资产超过1万亿美元,帮助6300万美国家庭实现了住房梦,房地美的总资产目前也达到了8000亿美元。  

    第二,证券化和衍生工具的发展。房利美和房地美等二级机构将其从一级市场上收购的尚未收回的按揭贷款进行打包重组,一部分留存公司,一部分按其风险和特点分级分类打包,形成抵押群组,经过担保和信用加强后,以证券的形式出售给投资者,即所谓“资产证券化”过程。  

    第三,住房信贷市场日益融入全球资本市场。近十多年来,世界范围的利率大幅下降,也降低了抵押贷款海外融资的成本。房利美和房地美等公司的主要融资渠道是在美国、欧洲和亚洲的国际资本市场上发行公司债券,由于有联邦政府担保,受到投资公司、外国中央银行、商业银行、信用社及保险和退休基金等中长期投资者的欢迎。  

    第四,建立完备的个人信用历史记录及全国范围信息共享机制,大大简化了抵押贷款发放的资格审核程序,为购房者提供了方便快捷的抵押贷款。  

    信贷繁荣,次贷膨胀,隐患则接踵而至。美国次贷发放量从1994年的350亿美元增至1999年的1600亿美元。2003年以来,次贷年均增长率超过50%,2006年次贷发放达到创纪录的6000亿美元。到2006年底,次贷总额达1.5万亿美元,占美抵押贷款总额的10%。但是,由于利率持续走低,房价不断上升,房价上涨预期又刺激了住房投资,房贷机构为逐利而放松放贷标准,信用评级机构为求利而降低评级标准,政府监管不得力,不断积聚了次贷风险。  

  次贷益损 一分为二  

    公平地讲,次贷与优贷等抵押贷款一样,对美国房地产业繁荣及经济增长有着积极推动作用。截至2006年,房地产业持续增长,成为支持美经济的重要支柱产业。次贷发展还对解决低收入阶层和少数裔群体购房问题起了重要的支持作用。目前美国家庭住房自有率从上世纪90年代初的64%提高到67%。  

    “水可载舟,亦可覆舟”。由于次贷借款人的信誉和收入水平低于优贷借款人,次贷风险高于优贷,其出现拖欠和丧失抵押赎回权的比率也高于优贷。据估算,次贷的拖欠率和丧失抵押赎回权比率分别是优贷的6倍和10倍。另外,大部分次贷是2/28或3/27方式的可调利率抵押贷款,即在获得贷款头2或3年按固定利率付息,以后28或27年则按市场行情重订利率。在利率较低、房价上升等顺景下,次贷的拖欠和丧失抵押赎回权的比率仍较低。由于2002年到2006年初房价猛涨,美国家庭把住房变成了自动取款机,每个季度通过二次抵押与再融资获得近2500亿美元的房产净值,相当于可支配收入的10%。但随着利率上升和房价下降使美国次贷市场迅速恶化,许多借债过度的购房者的房产净值由正转负,既无力偿付房贷到期本息,又无法再融资,在借债头几年享受固定低利率或不付息的优惠期结束后,便不得不按市场高利率支付。结果,2006年以来,次贷市场违约拖欠债务率陡升,特别是可调利率抵押贷款违约率从2006年初的7%提高到2007年第三季度的15%以上,从而引发了2007年夏季次贷危机的爆发。次贷危机不仅使美欧金融机构严重亏损和全球金融市场动荡,加剧了房地产业衰退,还导致美国经济放慢甚至濒临衰退边缘。  

    尽管从目前看,抵押贷款市场和房地产业的发展从繁荣到衰退,对美国经济增长的作用从动力变成了阻力,但是美国政府调控住房信贷的相关经验仍然值得关注。比如,善用政府干预这一“看得见的手”管理住房金融市场,以政府信誉担保来防范风险和降低融资成本,促进住房融资体系的稳定发展;政府在解决中低收入家庭的住房问题上承担了重要的社会和经济责任,通过税收抵扣、对低收入阶层进行直接补贴等财政手段支持居民购房;等等。在次贷危机发生后,美联储联合多国央行屡屡出手“救市”,对缓解危机也有积极意义。 
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