没有只涨不跌的房价

2008年05月31日 08:41:36 来源:中国证券报
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深圳楼市教训:
没有只涨不跌的房价

  漫画/张骊浔

  □本报记者 江沂 万晶

  

  “现在每天都是苦熬,不知道下个月的月供怎么还上?”去年深圳楼市最热时,刘先生调动了几乎所有积蓄,在南山区购买了15套高价房,现在它们却成了每月合计要支付10万元按揭的“烫手山芋”。

  自从去年下半年深圳楼市进入下降通道以来,许多炒房套牢者就开始为每个月庞大的按揭煎熬着,而且愈套愈深。

  郊区高价房泡沫破裂

  刘先生来深圳打拼多年,积攒了不少积蓄,2006年开始涉足楼市时,他的目标是关内的高价房,2006年房价加速上涨,让他在初期的几套房产投资中尝到了甜头,短短一年时间,获利超过50%。

  在楼市里体验了暴利的感觉,刘先生的胃口越来越大。去年六七月份,楼市最为疯狂时,他在南山区购买了十几套高价房,这些房子的单价普遍是每平方米两万元到四万元不等。然而,随着宏观调控的来临,深圳楼市开始陷入低迷期。

  这种低迷在刘先生投资的重点区域——南山区表现得比较明显,房价的下跌幅度大约在20%以上,而最让刘先生崩溃的是每个月共要支付10万元左右的按揭。

  “想卖掉一些房子来归还按揭,现在也不好卖。”刘先生最为恼火的是,他的高价房鲜有人问津,“房子单价高,咨询者拿不出足够的首付,银行惜贷,在评估的时候也会打折扣,所以很难找到买家。”

  和刘先生同样被深套的投资客不在少数,去年投资客最活跃的南山区、宝安区和龙岗区,成为这轮房价调整的领跌者。数据显示,去年5月,深圳市商品房成交均价最高的为南山区,成交均价为21988元/平方米,甚至超过了中心区所在的福田区。从去年11月份开始,南山区的新房成交均价持续下降,到今年4月份,南山的新房成交均价为16493元/平方米,跌幅在20%以上。

  二手房市场同样跌幅较大,德思勤日前发布的深圳各区域三级市场分析报告显示,2007年10月至2008年3月,南山区跌幅最大的科技园片区和前海片区分别为29%和23%,这也是全市仅有的两个跌幅超过20%的片区。

  业内人士分析,南山是炒房人较为集中的地方,去年南山区房价飙升是受深圳湾大桥通车和新口岸通关刺激,“深港融合”概念曾一度甚嚣尘上。

  龙岗区和宝安区同样不抗跌,该区域的典型代表金地梅陇镇三期精装修开盘均价为1.15万元/平方米,而去年开盘的二期毛坯房却高达1.6万元/平方米;万科第五园后期项目今年三月开盘时也比去年9月下调3000元/平方米。更有部分小开发商推出单价不足7000元/平方米的特价房。

  关外两区频频出现的特价房拉低了深圳楼市的成交均价,致使四月份全市商品住宅均价再创11962元/平方米新低,比三月份下降12.16%。甚至造成“五一”春交会前后,全市成交均价连续三天破万,这期间均稳居全市销量榜首的恰是龙岗区。

  中心区房价坚挺依旧

  与刘先生感受完全不同,小孟依然在苦苦寻觅合适的房产。小孟的目标其实很简单,二线关内,90平方米到100平方米的小三居,总价在100万左右。可是看了一轮,相中的房子屈指可数,而价位更是比他的理想价位高出一截。

  “我看过的福田彩田村三居,最高价一万六,现在也要一万四;景田片区一万八的房子,现在也值一万五。”小孟认为,中心区的房价还是没有降到他理想的价位。

  不过,小孟发现一点,近来小户型跌的比大户型更猛烈,他家附近一栋大三居为主的楼盘,均价仍然企稳在1.7万,跌幅在10%左右。

  根据记者从中介了解的信息,小孟说的现象的确存在,小户型降幅大,与一些炒家资金紧张,首先抛售小户型有关;另外一些拥有多套房产的居民也担心房价继续下跌,选择获利了结。至于大户型,有的挂出来几个月无法成交,业主也宁愿放租,不肯大幅降价出售。

  尽管如此,较早买入罗湖、福田小户型的投资客仍有一些可观的获利。在外企工作的小黄,2006年底在罗湖区东门以7000元/平方米的价格,买入一套50平方米的楼龄6年的二手房,现在均价仍在1万3左右,每年租金回报率约为7%。

  而另一位投资客去年5月份在罗湖区买入30平方米的全新小户型,1.5万元/平方米,收楼后,租金回报率基本上也可以达到7%,由于房子是精装修户型,若能租给创业型的迷你公司,则租金收益还要更高。

  这两位投资者均为手中有闲钱的“白领一族”,投资房产多为罗湖、福田的成熟区域,对他们来说,房价下跌的冲击力并不大,断供的可能性很小。但他们也说,目前不会再购进小户型投资了,因为目前的楼价已经没有安全边际。

  据了解,福田区的新房均价在2007年5月已经突破2.2万元/平方米,成交量在两万平方米左右,接下来的几个月,成交量虽有波动,但价格仍然能维持1.6万-2.2万元/平方米。

  二手房方面福田区价格同样坚挺,德思勤的三级市场分析报告显示,福田区从去年10月份到今年3月份的下降幅度较小,仅有6.16%。罗湖区的东门片区的住宅挂牌走势也相对平稳,最大跌幅仅为4.1%。

  业内人士分析,城市中心区优越的地理位置和完善的交通生活配套设施,吸引了不少住家,而且中心区土地稀缺,优质住宅更是寥寥可数,有实力的买家还是考虑中心区的优质住宅。这也就不难理解为什么德思勤将福田中心区、福田区香蜜湖片区、罗湖区东门片区等列入抗跌榜。

  深套源于非理性预期

  面对跌跌不休的房价,总体上来说自住客相对平静,即使房价缩水也会继续按揭,而炒房客就沉不住气了。

  按照世界银行和联合国人居中心的标准,当一个地方房价收入比超过7以后,就会被世界上公认为“国际房价最难承受地区”。而我国一线城市目前的房价收入比普遍高于7,北京内城区达到了38.2,上海内环为34.1,深圳福田区为28.7。这意味着深圳家庭要25年才能买一套建筑面积90平方米的住房,北京家庭则要30多年,上海家庭约30年,广州家庭要15年左右,房价已经严重偏离安全边际。

  按照去年1.4万元的均价,深圳人要买一套100平方米房子,首付三成需40万元,贷款100万元。选择20年等额递减还款方式,月供要8700多元。而如果按照去年上半年楼价月增10%的速度,年底购买这套房子时月供将突破一万元。

  形成鲜明对比的是深圳人均可支配收入出现下滑趋势,2004年深圳人均可支配收入为27596元,到2007年,人均可支配收入仅为24870元。两年时间,深圳的人均可支配收入下降了2726元,降幅达9.8%。

  深圳市社会科学院撰写的《深圳蓝皮书:中国深圳发展报告(2007)》中称,深圳市领到产权证后半年内就转手的住房占住房总套数的30.31%,得到产权证后3年及3年以上转手的住房占住房总套数的28.11%。这表明,深圳住房市场转手速度很快,投资和投机的成分更多。

  炒房者对房价持有继续冲高的预期,盲目乐观使他们只关注高价房更大的升值空间,而忽略了流动性,更没有想到房价会有高峰跌落的时候。

  另一个被投资客忽略的因素是供求关系。数据显示,今年前四个月深圳市公开发售的139万平方米住宅中,宝安区有81.2万平方米,占比近60%;而南山区预计今年10月份之前可能会有10个楼盘入市,总建筑面积高达100万平方

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